П.ДОБРОВ,

член Комиссии администрации Москвы и Московской городской Думы по нормативной базе земельных и имущественных правоотношений

16 июля 1997 г. Московской городской Думой принят Закон города Москвы “Об основах платного землепользования в городе Москве”. Вступление в действие этого закона во многом должно изменить ситуацию с землепользованием в городе. Закон является первым шагом на пути перевода земельных отношений времен полновластия Московского земельного комитета в рамки, когда права граждан и юридических лиц будут защищаться и гарантироваться законом, принятым органом, избранным народом, а не распоряжениями, подготовленными группой чиновников.
Многие могут сказать, что почти половина этой статьи является фактическим цитированием закона, однако мне представляется совсем не зазорным цитировать те места из закона, которые в подавляющем своем большинстве не только придуманы и выстраданы самим автором, но и включены в закон в результате его усилий.

Что мы имеем

Рассмотрим как это осуществлялось на практике до настоящего времени. Москомзем, обязанный выполнять указания по привлечению огромных средств на строительство престижных объектов, например, храма Христа Спасителя, постоянно озабочен проблемой выбивания из москвичей дополнительных платежей за занимаемые земельные участки. Однако наладить учет плательщиков земельных платежей хлопотно и трудоемко. Поэтому гораздо проще повысить ставки земельных платежей и собирать их с тех, кто их уже платит, но в существенно большем размере.
Особенностью Москвы является то, что наряду с арендаторами земельных участков, уплачивающими постоянно индексируемую арендную плату, сохраняется значительное количество пользователей земельных участков, которые платят земельный налог. При этом величина ставки арендной платы существенно превосходит величину ставки земельного налога за один и тот же участок. Например, в 1996 г. это превышение составляло 4,5 раза. Поэтому Москомземом был выбран самый простой путь — повысить ставки земельного налога, доведя их до уровня ставок арендной платы. Однако сделать это оказалось невозможно — Московская городская Дума не дала нарушить закон РФ. Тогда был предпринят обходной маневр — перевести всех плательщиков земельного налога в категорию арендаторов занимаемых ими земельных участков. После этого у Москомзема оказались бы развязаны руки, так как ставки арендной платы устанавливаются мэром Москвы на основании предложений Москомзема, а не в соответствии с законом, как ставки земельного налога. Если бы планам Москомзема удалось осуществиться, то уже теперь узкая группа чиновников путем кулуарных переговоров в высоких кабинетах могла бы решать, кому какие льготы давать и в каких размерах. Все это уже осуществлялось и до настоящего времени в отношении определенных объектов, однако в случае реализации планов Москомзема под контроль чиновников могли бы попасть практически все землепользователи. Таким образом, были бы на практике ликвидированы льготы для плательщиков земельного налога, установленные в Законе Российской Федерации “О плате за землю”.
Все эти положения в конечном итоге нашли свое отражение в проекте Закона города Москвы “Об основах платного землепользования”, который был одобрен правительством Москвы и внесен осенью 1996 г. на рассмотрение Московской городской Думы. Проект закона рассматривался восемь месяцев, прошел три чтения и в результате от первоначального текста осталось не более 30%. Все остальное было существенно переработано и принципиально изменено.

Что мы получили

Так что же нового появилось в законе? В нем нашла свое отражение основная идея, которую отстаивал Москомзем — основным видом землепользования г. Москвы является аренда. Однако заключать договоры аренды будут не все землепользователи, как этого хотелось бы Москомзему, а только те, которые указаны в законе. В связи с этим лицам, которым земельные участки были предоставлены на праве бессрочного (постоянного) пользования, пожизненного наследуемого владения в соответствии с законами и иными актами органов власти СССР и РФ, эти виды прав при перерегистрации по их желанию сохраняются. Перерегистрация (регистрация) прав бессрочного (постоянного) пользования, пожизненного наследуемого владения для этих лиц осуществляется Москомземом с выдачей правоустанавливающих документов до 1 января 1999 г. При этом юридические лица, которые в соответствии с законами РФ и г. Москвы освобождены от уплаты земельного налога, могут, по их желанию, заключить с Москомземом договоры безвозмездного временного пользования. Кроме того, земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования предоставляются санаторно-курортным, детским оздоровительным учреждениям, организациям и учреждениям культуры, здравоохранения, туризма, физкультурно-оздоровительным организациям, основная деятельность которых финансируется из бюджета РФ или г. Москвы, а также религиозным организациям (объединениям).
Остальные землепользователи, не заключившие ранее договоры аренды с Москомземом, должны будут до 1 января 1999 г. заключить договоры аренды. Однако, если в соответствии с законами РФ и г. Москвы землепользователи освобождены от уплаты земельного налога, то они будут заключать договоры безвозмездного временного пользования.
Таким образом, с одной стороны, обеспечена преемственность законодательства и защищены права значительного количества землепользователей, а с другой стороны, соблюдены и интересы г. Москвы как собственника московской земли.

О некоторых особенностях землепользования

В договорах аренды земельных участков, которые заключаются в настоящее время Москомземом, как правило, указываются ограничения и обременения на земельные участки. Теперь договоры, содержащие ограничения и обременения, должны будут заключить с Москомземом все землепользователи. Это является существенным моментом, так как в этом случае закон защищает как интересы города, так и интересы каждого из москвичей от недобросовестных землепользователей.
Важно отметить, что при заключении договоров аренды или безвозмездного временного пользования участками, которые ранее были предоставлены в установленном порядке в пожизненное наследуемое владение или бессрочное (постоянное) пользование, пересмотре договоров аренды земли с целью установления в них обременений и ограничений, заключении отдельных договоров на обременения и ограничения прав владения или пользования земельными участками плата за регистрацию (перерегистрацию), заключение и оформление указанных договоров не взимается.
При проведении регистрации (перерегистрации) прав на используемый земельный участок изменение правового режима, площади и конфигурации этого земельного участка без согласия землепользователя не допускается, если это не предусмотрено градостроительной документацией. Вместе с тем землепользователь будет вправе отказаться от части используемых земель с сохранением земельного участка, минимально необходимого для его деятельности, но не менее удвоенной площади застройки здания, строения, сооружения, находящегося на этом участке.

О льготировании земельных платежей и сборах

Принципиально решен вопрос и по льготированию земельных платежей. С 1 января 1998 г. утрачивают ситу льготы по земельным платежам, не установленные законами РФ и г. Москвы. Начиная с 1998 г. льготы по земельным платежам будут устанавливаться только законами РФ и г. Москвы. При этом следует иметь в виду, что для лиц, отнесенных законами РФ и г. Москвы к категориям, которым установлен льготный порядок уплаты земельного налога, после регистрации (перерегистрации) прав на земельный участок земельные платежи устанавливаются в порядке и размерах, установленных ст. 8 и 12 Закона РФ “О плате за землю”, иными законами РФ и г. Москвы, устанавливающими льготный порядок и размеры земельных платежей.
В закон введено важное ограничение и на величину сборов, осуществляемых Москомземом. Теперь при перерегистрации прав на земельные участки в пределах существующих границ в случаях продления срока аренды земельного участка, изменения вида прав на земельный участок, изменения названия или организационно-правовой формы юридического лица, наследования или дарения плата за перерегистрацию взимается в размере расходов, необходимых на оформление соответствующих документов, но не свыше 1 минимального размера оплаты труда (МРОТ) для физических лиц, и не свыше 20 МРОТ для юридических лиц, за исключением лиц, указанных в законе.

О предоставлении земельных участков в пожизненное наследуемое владение

Решен вопрос о предоставлении москвичам земельных участков в пожизненное наследуемое владение. Он волновал очень многих москвичей. К сожалению, несмотря на многочисленные нормативные акты федерального уровня, Москомзем несколько лет не оформлял передачу в пожизненное наследуемое владение гражданам занимаемые земельные участки. После вступления закона в силу земельные участки в пожизненное наследуемое владение на территории г. Москвы будут предоставляться гражданам-домовладельцам, постоянно зарегистрированным в домах, принадлежащих им на праве собственности и расположенных на этих участках. Гражданам-домовладельцам, не зарегистрированным постоянно в домах, принадлежащих им на праве собственности, это право предоставляется в случае, когда земельный участок, на котором находится дом, на момент обращения гражданина с заявлением о регистрации (перерегистрации) прав на землю в уполномоченный орган Московской городской администрации не находится на территории, отведенной под городскую застройку в соответствии с утвержденным в установленном порядке проектом детальной планировки.
Таким образом, закон дает гражданам, заинтересованным в получении права пожизненного наследуемого владения на занимаемые земельные участки, возможность реализовать это право путем постоянной регистрации (прописки) в домах, принадлежащих им на праве частной собственности.
В пределах Московской кольцевой автомобильной дороги земельные участки в пожизненное наследуемое владение предоставляются площадью до 0,06 га, а за ее пределами — до 0,12 га. Однако, если земельные участки были предоставлены в пожизненное наследуемое владение в соответствии с законами и иными актами органов власти СССР и РФ, принятыми до вступления в силу настоящего закона, то возможен и больший размер участков. Сверх указанных площадей земельные участки вышеуказанным гражданам предоставляются в аренду. Гражданам, имеющим на территории г. Москвы дома на праве собственности и не указанным выше, земельные участки предоставляются в аренду. После вступления в силу закона земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения, как и на праве постоянного (бессрочного) пользования предоставляются на территории г. Москвы только на основании законов РФ и г. Москвы. Оформление гражданам права пожизненного наследуемого владения и права аренды на земельные участки осуществляется уполномоченным органом Московской город-ской администрации на основании факта использования земельного участка. До юридического оформления передачи в соответствии с действующим законодательством земельных участков в пожизненное наследуемое владение или в аренду за гражданами, которым земельные участки были предоставлены для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства и иных не запрещенных законом целей, сохраняется установленное ранее право пользования земельными участками.

О земельных платежах членов ЖСК, ГСК и аналогичных структур

Взаконе принципиально решен вопрос об уплате земельных платежей членами ЖСК, ГСК и т.п. структур. Ранее здесь было много нарушений действующего законодательства. Москомзем как бы предпочитал не замечать, что за последние годы ситуация в домах ЖСК существенно изменилась. Если ранее правление ЖСК было как бы собственником дома, представляя интересы пайщиков во взаимоотношениях с внешними организациями, то после приватизации квартир собственниками жилых помещений стали сами граждане. А правления ЖСК, продолжающие существовать в одной из многочисленных организационно-правовых форм, перестали быть собственниками всех помещений дома и даже в каком-то смысле стали арендаторами используемых ими помещений в домах ЖСК. Поэтому требования к правлению ЖСК об уплате земельных платежей, а тем более арест их счетов после вступления в силу закона, представляются неправомерными.
В законе определено, что плательщиками земельных платежей являются собственники или арендаторы (субарендаторы) зданий, строений, сооружений, помещений в зданиях, строениях, сооружениях (в том числе члены ЖСК, ГСК и т.п. структур). И только при наличии их поручения посредником (организатором) сбора земельных платежей может выступать уполномоченное ими юридическое лицо, т.е. то же самое правление. Если такого поручения нет, то расчет земельных платежей должен делаться для каждого собственника или арендатора (субарендатора). При этом, поскольку большинство землепользователей в соответствии с принятым законом должны перейти на арендные отношения, то с каждым землепользователем должен быть заключен и договор аренды на его долю в праве на невыделенный на местности участок земли. Эта обязанность возлагается на Москомзем и его органы на местах.

О порядке определения размеров земельных платежей

Юридические и физические лица, обладающие соответствующими вещными правами или правами аренды (субаренды) на помещения в зданиях, строениях, сооружениях, расположенных на неделимом земельном участке, в случае, если в сумму арендной платы не включена плата за землю, платят регулярные земельные платежи исходя из расчетов земельных площадей, равных произведению площади земельного участка и доли общих площадей (объемов) занимаемых этими лицами помещений от соответствующей площади (объема) помещений, размещенных на данном земельном участке. При этом объемы помещений используются в расчетах в случае, когда высота помещений в одном и том же здании, строении, сооружении различается более чем на 10%. Размер регулярных земельных платежей определяется как произведение соответствующей расчетной земельной площади, ставки платежей и поправочных коэффициентов с учетом льгот, установленных для каждого индивидуального плательщика, то есть граждане, которые законами РФ и г. Москвы не освобождены от уплаты земельных платежей, будут платить их из расчета 3%-ной ставки земельного налога, а коммерческие структуры-арендаторы — из расчета ставки арендной платы за землю с соответствующим поправочным коэффициентом. Таким образом прекращается имевшая место практика, когда правлению, например, ЖСК устанавливалась общая сумма платежа за занимаемый домом земельный участок без учета льготных категорий проживающих в нем граждан, в результате чего, часть из них либо должна была платить, что нарушало установленное им законами РФ право на освобождение от уплаты земельного налога, либо за этих граждан должны были платить их соседи.
В целях установления земельных платежей в законе разработаны принципы определения размеров земельных участков. Законом определено, что до установления уполномоченным органом Московской городской администрации границ земельных участков в микрорайоне или квартале (межевания территории) размер регулярных земельных площадей определяется исходя из площадей земельных участков, равных удвоенной площади застройки соответствующего здания, строения, сооружения. Таким образом, если земельный участок не выделен границами на местности, что рядом тех же ЖСК осуществлялось в установленном порядке, то налогооблагаемая площадь устанавливается равной удвоенной площади застройки. По смыслу закона заключение договора аренды в этом случае не требуется. Таким образом, законодательно кладется запрет на волюнтаристские действия Москомзема по определению налогооблагаемой площади. Однако следует сделать одно замечание. В законе есть ссылка “до межевания территории”. Ясно, что Москомзему хочется так провести межевание, чтобы был оплачен каждый метр территории города, при этом граждане, оплачивая земельные платежи за все эти метры не имели бы на них никаких прав. Полагаю, что этот вопрос должен решаться на основании городского закона с обязательным привлечением представителей местных органов — муниципальных советников, которые должны быть избраны 14 декабря 1997 г. Поэтому разработка и принятие такого закона — одна из ближайших задач депутатов Московской городской Думы нового созыва.

О защите прав предпринимателей

Нормы, сформулированные выше, позволяют тем не менее сделать реальный переход к платному землепользованию. Прекращается практика, когда арендаторы нежилых помещений в жилых домах либо не платили за землю, либо платили за установленную произвольно Москомземом долю в праве на невыделенный на местности участок земли, причем эта доля не всегда совпадала с долей площади, арендуемой юридическим лицом. Мне известен, например, типичный случай, который имеет место на территории нашего Северо-Западного округа. Арендатора менее чем 40% площади здания Москомзем заставил заключить договор аренды и оплачивать 50% доли в праве аренды (!) невыделенного на местности земельного участка, размеры которого были определены работниками Москомзема.
С вступлением закона в силу теперь за землю должны будут платить все, кому это положено по закону. С одной стороны, это плохо для тех, кто раньше не платил, но с другой стороны, это все же справедливо, ведь нельзя же пользоваться чем-то, в своих личных целях, в данном случае землей, и при этом за нее не платить. Тем более, что эти средства будут в конечном итоге потрачены на реализацию городских и муниципальных социальных программ. Однако платить будут именно исходя из норм, установленных в законе, а не исходя из постоянно изменяемых чиновниками Москомзема правил.
Хотелось бы отметить еще, что закон защищает права инвесторов и арендаторов от необоснованного повышения ставок арендных платежей, что постоянно имело место ранее и вызывало их справедливые нарекания. Законом установлено, что размер увеличения арендной платы не может превышать 7% в год в единицах исчисления ставок при сохранении размеров земельного участка, его целевого использования и вида деятельности.

Вот те новые основные положения, которые вошли в Закон г. Москвы “Об основах платного землепользования в городе Москве” на этапе его рассмотрения в Московской городской Думе.Не все еще решено.

Ближайшие задачи

Не следует думать, что закон решил все проблемы. Сделан только первый шаг в создании в г. Москве нормальных земельных отношений. В самое ближайшее время необходимо решить три вопроса, а именно, необходимо:
- приравнять помещения, занимаемые правлениями ЖСК (естественно, в разумных ограниченных пределах), к местам общего пользования жителей. Это фактически освободит правления ЖСК как юридических лиц от уплаты земельных платежей;
- приравнять с точки зрения налогообложения стоянки автомобилей, используемых гражданами для хранения своих личных автомобилей в некоммерческих целях, с тем чтобы ликвидировать “разрыв” в законодательстве, когда индивидуальные и коллективные гаражи имеют льготы по уплате земельных платежей, а некоммерческие автостоянки граждан — нет;
-решить вопрос об освобождении граждан, которые по Закону РФ “О плате за землю” должны платить земельный налог в размере 3% от ставки налога, от земельных платежей до тех пор, пока город не наладит эффективную систему сбора этих платежей, при которой сумма собранных средств будет превосходить расходы по их сбору. К сожалению, этот вопрос до настоящего времени не решен. Руководителям Москомзема неоднократно предлагалось решить этот вопрос путем принятия городского закона еще в июле. Однако этого сделано не было. Поэтому граждане-землепользователи вынуждены будут внести первую половину земельных платежей до 15 сентября, как это и положено по федеральному закону. Будет затрачено их время, время и усилия работников финансовых органов, а город при этом понесет убытки. Кроме того, поскольку платить теперь в соответствии с законом должны будут собственники жилья каждый сам за себя, то Москомзем не успеет провести для них расчеты земельных платежей, и расходы должны будут проводиться самими гражданами.

О праве собственности на землю в Москве

Важный вопрос, который волнует многих москвичей в последнее время — вопрос о реализации на территории Москвы провозглашенного Конституцией права частной собственности на землю. Вступившим в силу законом этот вопрос не урегулирован. Вопрос о реализации права частной собственности на землю на территории Москвы очень сложный, он потребует значительных усилий, разработки нескольких законодательных актов, их согласования со многими структурами администрации города Москвы, которые пока настроены к введению этого права крайне негативно. Однако интересы предприятий и предпринимателей, заинтересованных в реализации этого права в целях привлечения дополнительных инвестиций для своего развития, настоятельно требуют решения этого вопроса. Значит, этот вопрос должен решаться не откладывая и решаться в интересах всех москвичей, как каждого в отдельности, так и города в целом. Решение этой проблемы, по мнению автора, важнейшая задача, которая должна быть решена депутатами Московской городской Думы нового созыва.

Будут ли реализованы нормы Закона?