год 2010-й - более 30.000.000 обращений

3. МЕХАНИЗМ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ВОЗВРАТНОСТИ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ: ПРОБЛЕМЫ И ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ

3.1. Учет инфляции и кредитных рисков

При осуществлении кредитной деятельности одна из основных задач, стоящая перед банковскими структурами, – минимизация кредитных рисков. Для достижения данной цели используются формальные, полуформальные и неформальные процедуры. Рассмотрим некоторые проблемы, возникающие в этом случае и пути их решения.

Цена залога в контексте кредитных циклов

Одним из классических способов минимизации кредитных рисков является внесение заемщиком залога. Однако такой путь не гарантирует успеха кредитной политике банка. Одной из причин этого является возникающая при управлении кредитными рисками рефлексивная взаимосвязь между кредитом и залогом.

Между кредитом и залогом существуют прямые и обратные связи. При этом залог трактуется максимально широко – как некая вещь, имеющая определенную стоимость, определяющая кредитоспособность должника независимо от того, передается она в действительности в залог или нет. В качестве залога может выступать либо собственность, либо ожидаемый в будущем приток дохода, то есть то, что кредитор считает обладающим ценностью. Основная сложность при определении истинной стоимости залога заключается в том, что его рыночная цена является плавающей величиной и зависит от фазы экономического цикла. Так, сильная экономика с высокой кредитной активностью, как правило, поднимает оценки активов и увеличивает объемы поступающих доходов, служащих для определения кредитоспособности заемщика; на траектории экономического спада ценность залоговых активов может стремительно падать.

Таким образом, для адекватной оценки стоимости залога необходимо учитывать большое число факторов, в т.ч. будущую динамику экономической и правовой конъюнктуры, т.е. принятие микроэкономических решений зависит от макроэкономической ситуации. Это предопределяет необходимость проведения кредитными организациями макроэкономических прогнозов для разработки собственной эффективной кредитной политики.

Понятно, что выдача кредита в период экономического роста под залог, оцениваемый по цене этого периода, и его погашение посредством реализации залога в период депрессии приводят к финансовым потерям кредитной организации. При подобных систематических ошибках в определении платежеспособности своих клиентов банк может “лопнуть” даже при незначительных конъюнктурных спадах.

В этой связи возникает довольно сложная задача определения кредитором срока, на который целесообразно выдавать кредит. Данный срок должен быть выбран так, чтобы цена залога на момент погашения кредита не была слишком низкой, в противном случае риск невозврата кредита резко возрастает. Проблема определения оптимального срока кредитования особенно обостряется в условиях высокой инфляции, так как сильный незапланированный рост цен может полностью “съесть” процент за кредит, что равносильно финансовым потерям банка.

Однако даже при осознании необходимости учета эффекта рефлексивности в цепочке “кредит – залог” полностью устранить финансовые риски кредитования не удается. Это связано со следующими проблемами, с которыми сталкиваются банковские аналитики:

сложностью прогнозирования цены залога, так как для этого необходимо идеальное знание развития соответствующего товарного рынка (в ряде случаев в качестве залога может использоваться портфель ценных бумаг, что предполагает работу банковских аналитиков на фондовом рынке для изучения и прогнозирования динамики котировок соответствующих ценных бумаг);

невозможностью точного прогнозирования периодичности и состояния экономического цикла (в ряде случаев не удается идентифицировать даже характер текущей фазы экономической динамики);

неопределенностью инфляционной динамики, которая зависит от мер государственного регулирования.

Решение проблемы неопределенности цены залога путем завышения его текущей величины над суммой выдаваемого кредита по принципу “гигантский залог под смехотворный кредит” на первый взгляд кому-то может показаться естественным, однако на практике оказывается слабо реализуемым, так как в этом случае падает спрос на сами кредиты, что равносильно “урезанию” кредитного рынка и подрыву финансовых позиций банка.

Учет инфляционных налогов

Помимо прямого искажения истинной цены залога инфляция оказывает большое влияние на рентабельность, а потому и на платежеспособность заемщика. Частным, но очень важным, случаем такого воздействия являются активные инфляционные налоги. Рассмотрим эту проблему.

Если предприятие в момент t использует сырье и материалы y(t) по цене c(t) для производства продукта x(t+h), который реализуется по цене p(t+h) с временным лагом h (в месяцах), то в соответствии с практикой бухгалтерского учета фактическая величина налога на добавленную стоимость J будет равна:

Следует отметить, что чем больше затратный параметр, темп инфляции, производственно-реализационный цикл продукции фирмы и налоговые ставки, тем более уязвима эта фирма в условиях инфляции. Кроме того, при высокой инфляции проблема активных инфляционных налогов может выступать в качестве главного фактора падения экономической активности юридических лиц и подрыва их платежеспособности.

Из сказанного вытекает, что кредитор при финансировании того или иного предприятия должен учитывать его “антиинфляционную устойчивость” путем оценки его производственных параметров, накладываемых на прогнозы инфляционных тенденций. Отсюда ясно видны проблемы, с которыми сталкивается банк:

сложность получения истинной информации о производственных параметрах фирмы;

сложность получения прогнозов о динамике цен на оборотные средства кредитуемой фирмы, поскольку это связано с серьезными затратами на исследование соответствующих товарных рынков.

Игнорирование проблемы активных инфляционных налогов, особенно когда высокая инфляция, приводит к росту риска потери выданных кредитов, может вести также к неправильному распределению кредитного портфеля в разрезе долгосрочных и краткосрочных вложений.

Риски при выдаче кредитов физическим лицам

Оценка кредитных рисков тяготеет к определенной формализации и унификации. Так, в отношении физических лиц часто используются балльные методы оценки их кредитоспособности. В этом случае выделяется группа признаков клиента (пол, возраст, профессия и т.п.), по каждому из которых проставляется соответствующий балл в зависимости от того, к какой категории относится данный человек. Сумма баллов по всем признакам сравнивается с неким критическим значением и в зависимости от результатов сравнения клиент признается либо кредитоспособным, либо некредитоспособным. Какие же проблемы возникают при такой процедуре отбора клиентов?

Во-первых, довольно сложно грамотно учесть все ключевые признаки клиента, так как многие из них плохо формализуемы.

Во-вторых, балльные оценки признаков, как правило, достаточно субъективны. Так, мужчина и женщина получают разные баллы при оценке кредитных рисков. При этом количественные значения этих баллов формируются либо экспертным путем, либо по весьма субъективным расчетным схемам. На наш взгляд, в подобной ситуации можно было бы повысить объективность балльных оценок, вычисляя их на основе ретроспективной информации о невозвратах клиентами полученных кредитов, в том числе с использованием половозрастных критериев. В этом случае балльная оценка представляла бы собой процент возвращенных кредитов среди мужчин и женщин. Однако и такая процедура не устраняет “размытости” балльных характеристик, так как период усреднения ретроспективных данных может быть различным и выбирается субъективно. Между тем искомые баллы сильно зависят от значения анализируемого периода, что затруднено в отсутствие длительных кредитных историй.

В-третьих, используемые в расчетах балльные оценки не являются застывшими во времени величинами, поскольку сдвиги в социально-экономических условиях приводят к изменению уровня риска каждого признака. Иными словами, система баллов должна оперативно обновляться. При этом пересчет балльной шкалы идет для каждого временного интервала с учетом специфики конкретного банка и выдаваемых им кредитов (краткосрочный, долгосрочный и т.п.).

В-четвертых, критическое значение суммы баллов, с которым сравнивается ее фактическая величина, определяется эмпирически. Никаких серьезных теоретических обоснований этой величины нет. Очевидно, что в общем случае критический порог также является “плавающей” во времени величиной и должен быть дифференцирован в зависимости от вида кредита. Любые ошибки и погрешности в определении критической величины суммы баллов могут давать принципиально неверный результат, особенно когда фактическое значение баллов лежит близко к критическому.

Таким образом, поставить на “конвейер” выдачу кредитов физическим лицам на основе количественных методик оценки рисков весьма непросто. Всегда существует потребность неформальной перепроверки результатов количественных тестов.

Риски при выдаче кредитов юридическим лицам

В отношении методов оценки рисков кредитования юридических лиц актуальны те же проблемы, что и лиц физических. Так, при расчете вероятности банкротства фирмы аналитики банка используют многофакторные модели, предполагающие процедуру взвешивания основных показателей деятельности кредитуемого юридического лица. Далее полученный интегральный показатель сравнивается с эталонными значениями (их может быть несколько). По результатам сравнения делается окончательное заключение о платежеспособности хозяйствующего субъекта.

Здесь, как и в предыдущем случае, проблема определения состава и числа взвешиваемых частных показателей однозначного решения не имеет. Вопрос же формирования системы весовых коэффициентов стоит еще более остро, чем в случае с физическими лицами, так как для количественного соизмерения роли и “веса” совершенно различных сторон жизни предприятия в данном случае нет вообще никакой объективной основы.

Между тем даже незначительные сдвиги в системе весовых коэффициентов могут принципиально изменить конечный результат проводимой экспертизы. Эта опасность особенно велика, если учесть, что на практике области высокой, невысокой и малой вероятности неплатежеспособности кредитуемого субъекта являются весьма узкими и близко примыкают друг к другу. Фактически любые числовые флуктуации в частных показателях заемщика могут спровоцировать его “переход” из одной зоны (например, более привлекательной) в другую (менее привлекательную).

Положение осложняется наличием “конкурирующих” количественных методов анализа платежеспособности фирмы, основанных на вычислении по данным бухгалтерского баланса специальных коэффициентов – индикаторов (коэффициенты текущей ликвидности, обеспеченности собственными оборотными средствами, восстановления платежеспособности, защищенности капитала, фондовой капитализации прибыли и т.д.).

Каждый из названных коэффициентов имеет эталонное значение, с которым сравнивается его расчетный аналог. При этом на практике эталонное значение является единым и “замороженным”. Между тем очевидно, что оно должно быть, во-первых, дифференцированным для различных отраслей, имеющих объективно различную структуру активов и пассивов, во-вторых, жестко привязано к темпам инфляции, рост которых способствует завышению отчетных коэффициентов – индикаторов. По-видимому, не будет ошибкой утверждение, что эталонные коэффициенты должны быть дифференцированы и в региональном разрезе, так как различные территории имеют далеко не одинаковые воспроизводственные условия и возможности для сбыта продукции, что сказывается на основных финансовых показателях деятельности коммерческих фирм и бюджетных показателях самих регионов.

Наличие “конкурирующих” методик оценки платежеспособности фирмы генерирует еще одну проблему: результаты анализа, проводимого в соответствии с разными методиками, часто дают существенно различные результаты. Так, расчет коэффициента текущей ликвидности применительно к ряду предприятий Смоленской области свидетельствует об их финансовой несостоятельности, в то время как применение различных многофакторных методик, наоборот, позволяет диагностировать низкую вероятность их банкротства.

Столь явные логические коллизии на стадии оценки кредитных рисков могут не только смутить, но и полностью дезориентировать любого банкира. Выход из данной ситуации как будто один – отдать предпочтение одной из методик. Однако подобный подход таит в себе возможность серьезных просчетов на отдельных отрезках макроэкономического цикла, поскольку каждая методика ориентирована на конкретную ситуацию.

В данной связи можно констатировать, что в настоящее время перед аналитиками коммерческих банков стоит сложная задача определения того, какую методику и в какое время целесообразно применять для оценки кредитных рисков. Ситуация осложняется и тем, что пока не существует никаких объективных критериев для такого упорядочения научно-методического инструментария кредитных институтов.

В соответствии с вышесказанным можно заключить, что управление кредитными рисками требует высокой квалификации банковских специалистов, которые должны не только владеть основами современного количественного финансового анализа, но и обладать высокой профессиональной интуицией.

Соотношение размера кредита и рыночной цены залога как фактор надежности ипотечного кредитования.

Важным фактором надежности ипотечного кредита является соотношение его размера и рыночной цены закладываемой недвижимости, в том числе жилья.

Чем выше доля кредита в цене покупки, тем меньше заемщик заинтересован в строгом соблюдении условий договора, поскольку его часть в стоимости жилья сокращается. В уменьшении доли ссуды банк заинтересован и потому, что в случае объявления заемщика финансово несостоятельным он мог бы реализовать заложенное жилье и полностью возместить из полученной выручки кредит и проценты по нему, а также дополнительные затраты, связанные с продажей залога. В связи с этим ипотечные кредиты покрывают, как правило, 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья, а остальная часть (30-40%) оплачивается заемщиком путем внесения в банк собственных средств в качестве первоначального взноса. При существующем дефиците долгосрочных ресурсов кредитования банк может рекомендовать увеличить первоначальный взнос, избегая опасного для ликвидности разрыва между сроками кредита и привлечения средств.

Процесс кредитования затрат на приобретение жилья распадается на ряд взаимосвязанных стадий. Существуют два основных варианта предоставления ипотечной ссуды /17/.

В первом варианте заемщик обращается в банк, который после определенной процедуры сообщает ему размер потенциального кредита для того, чтобы он смог выбрать квартиру соответствующей стоимости. Во втором варианте клиент ходатайствует о получении кредита на приобретение уже выбранной им квартиры, приложив к требуемым документам предварительный договор купли-продажи. Последующие действия банка и заемщика в обоих вариантах кредитования идентичны (табл. 3.1).

Ответственным этапом кредитования, позволяющим максимально оградить банк от возможных рисков, служит предварительная оценка возможностей потенциального заемщика по специальному опросному листу, разработанному банком, и другим требуемым от заемщика документам.
Таблица 3.1

Варианты работы коммерческих банков при выдаче ипотечных кредитов

* При функционировании системы рефинансирования жилищных ссуд банк за небольшую маржу уступает региональному ипотечному агентству (или иной финансовой организации) право требования по договорам о кредите и ипотеке. При этом банк (за определенную сервисную плату) продолжает обслуживание заемщика в течение всего срока действия кредитного договора, принимая от него платежи в погашение ссуды и процентов с последующим перечислением средств на счет организации, выкупившей права требования

Каждый банк может предложить свою форму такого листа, но в своей основе он должен включать стандартные базовые вопросы и документы:

1. Копия паспорта заемщика и всех совершеннолетних членов его семьи.

2. Копия паспорта продавца квартиры.

3. Документы о семейном положении заемщика (свидетельство о браке, о разводе, о рождении детей).

4. Копия брачного контракта заемщика (при его наличии).

5. Военный билет (при его наличии).

6. Водительское удостоверение (при его наличии) либо справку из психоневрологического диспансера.

7. Копия трудовой книжки.

8. Справка о доходах за предыдущий и текущий год с основного места работы.

9. Копия декларации о доходах за предыдущий отчетный год, заверенная налоговой инспекцией (при наличии).

10. Справка о доходах с дополнительных мест работы за последний год.

11. Справка из органов опеки и попечительства при наличии лиц, находящихся на попечении.

12. Если квартира уже была найдена до обращения в банк, то заемщик предъявляет предварительный договор купли-продажи.

13. Если заемщик предполагает получить деньги от продажи имеющегося имущества, то он представляет документы, подтверждающие наличие в собственности имущества (квартира, дача, автомобиль, яхта и т.д.), а также ценных бумаг (выписки из реестра акционеров).

14. В случае владения акциями коммерческой организации заемщик представляет копии учредительных документов (устав, договор, свидетельство, последний годовой баланс с отметкой налоговой полиции).

15. Заемщики-предприниматели без образования юридического лица дополнительно представляют свидетельство о регистрации предпринимателя, патент, лицензии.

Заявление о предоставлении ипотечного кредита, подаваемое заемщиком в форме опросного листа, заполняет сам сотрудник банка в присутствии клиента на основе его документов и пояснений. Устные ответы заемщика помогут глубже распознать его намерения и платежеспособность.

В основе перечня обязательных документов лежит рекомендация Московского ипотечного агентства (МИА), разработанная для квалифицированных им коммерческих банков. В данный перечень документов целесообразно включить копию документов об образовании заемщика, выписку из домовой книги по месту регистрации заемщика и членов его семьи, копию финансово-лицевого счета по месту регистрации заемщика и членов его семьи, а также копию абонементной книжки заемщика по расчетам за коммунальные и другие услуги.

Окончательное решение по кредиту и его параметрам (сумма, срок, уровень процентной ставки, доля доходов клиента, используемая для платежей по ссуде) принимается кредитным комитетом банка. При этом учитываются источники и стабильность доходов заемщика, размер его первоначального взноса в оплату жилья, сопутствующие кредитной сделке затраты (по страхованию, услугам лицензионных оценщиков, нотариата), а также рыночная стоимость покупаемого жилья и его пригодность в качестве ликвидного залога. Должны быть также учтены действующие при ипотечном кредитовании клиента его льготы по подоходному налогу, доходы по ценным бумагам и вкладам, непогашенные обязательства дебиторов, возможные последствия экстремальных ситуаций.

Достоверность фактов и показателей, характеризующих финансовое положение заемщика, могут проверяться и оцениваться с точки зрения определения рисков, которым банк может подвергнуться в случае выдачи ипотечного кредита. В целях дополнительного обеспечения возврата ссуды банк может рекомендовать заемщику привлечь в качестве поручителя своего работодателя.

Серьезные трудности в расчет платежеспособности граждан вносит практика формирования заработной платы, выводимой из-под налогообложения. Эту проблему можно решить путем подсчета превышения совокупных расходов и сбережений над легальными доходами заемщика.

В настоящее время при покупке жилья за счет кредита налогооблагаемая база по подоходному налогу уменьшается на 5 тыс. размеров минимальной оплаты труда. Планом реализации Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации намечено этот размер увеличить до 20 тыс. МРОТ. Это должно содействовать легализации доходов, повышению обоснованности решений о предоставлении ипотечных ссуд.

При долгосрочном ипотечном кредитовании исключительное значение имеет установление оптимального режима процентных платежей, размер которых при фиксированной ставке уменьшается с погашением основного долга по кредиту.

Наиболее крупная часть совокупных выплат в погашение кредита и процентов падает на начальные этапы кредитования, что может дополнительно обременить бюджет заемщика и привести к переборам в расчетах с банком. В Концепции рекомендуется в ежемесячный платеж включать “полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь кредитный период”.

Но соблюдение этого условия еще не обеспечивает решения всех проблем: сохранение колебания размера процентного платежа по кредиту может создать трудности при обслуживании эмитируемых на основе ипотечных ссуд облигаций, доходность которых должна быть одинакова за весь срок их обращения. Поэтому в целях обеспечения равномерной финансовой нагрузки заемщика и поддержания стабильной доходности ипотечных ценных бумаг целесообразно процентные платежи по кредиту за месяц устанавливать равными долями в составе постоянной величины общих выплат, связанных с погашением кредита и процентов по нему.

Результаты ипотечного жилищного кредитования во многом определяются продуманностью взаимоотношений банков со страховыми компаниями, органами государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также другими участниками ипотечного процесса. Прочные контакты у ипотечных банков должны быть и с риэлтерскими фирмами – профессиональными посредниками на рынке купли-продажи жилья. У этих фирм уже накоплен значительный деловой и информационный опыты анализа и обслуживания проектов реализации жилья, они отслеживают динамику рынка недвижимости, что делает их незаменимыми партнерами на всех этапах жилищного кредитования. Эффективную помощь риэлтеры могут оказать банкам в проверке безупречности прав собственника жилья, организации продажи квартиры после освобождения ее заемщиком, объявившим дефолт.

Полезным будет сотрудничество с риэлтерской фирмой и в случаях, когда банки предоставляют ссуды на приобретение только юридически свободных квартир (в которых никто не зарегистрирован). Если заемщик выбрал квартиру с зарегистрированными жильцами, то риэлтер, оценив потенциальный риск, может выкупить эту квартиру, предварительно подыскав для жильцов подходящий альтернативный вариант. В дальнейшем риэлтерская фирма уже от своего имени перепродает юридически свободную квартиру заемщику банка. Может быть и другая форма конкретного взаимодействия банка и агентства недвижимости.

В настоящее время значительная часть потенциальных заемщиков, имея одно-двухкомнатные квартиры, хотели бы получить кредит на улучшение своих жилищных условий. В такой ситуации риэлтерская фирма может оказать помощь путем продажи жилья, находящегося в собственности заемщика, который использует полученные средства для внесения в банк первоначального взноса, облегчая тем самым получение им ипотечной ссуды на приобретение жилья с улучшенным качеством. Усиление координации и консолидации усилий банков и риэлтерских фирм в направлениях, будет содействовать укреплению их позиций на ипотечном рынке.

Расширение потребности в услугах агентств недвижимости ставит вопрос о возможности создания банками дочерних риэлтерских фирм. Такие самостоятельные подразделения, на наш взгляд, могут быть созданы ипотечными банками, специализирующимися на ссудных операциях с недвижимостью. Именно большой объем профессионально осуществляемых ипотечных сделок позволит этим банкам перекрыть доходами дополнительные издержки и повысить отдачу активов. В универсальных же банках с некрупными вложениями в ипотечные ссуды целесообразно усилить кредитные отделы, введя в их состав специалиста-риэлтера, который совместно с юридической службой мог бы организовать эффективное сотрудничество банка с риэлтерскими и страховыми фирмами, лицензионными оценщиками, нотариатом и иными операторами ипотечного рынка.

Создание целостной системы ипотечного жилищного кредитования должно способствовать решению социальных проблем, повышению инвестиционной активности в целях стабилизации и устойчивого роста экономики.

3.2. Методический подход к оценке рыночной стоимости объектов  ипотеки

Общие положения оценочной деятельности в Российской Федерации

Оценочная деятельность вообще - это работа лицензионных экспертов-оценщиков (фирм, агентств), направленная на определение наиболее вероятной денежной суммы, которая может быть получена при отчуждении имущественных прав на оцениваемый объект при заданных условиях. Оценка является важным вспомогательным инструментом в пакете мер государственного регулирования экономики.

Оценочная деятельность определена Федеральным законом от 29.06.1998г. №135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”, как деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости (инвестиционной, залоговой).

Указанный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Федерации или муниципальным органам, физическим и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектом оценки.

Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические и физические лица, деятельность которых регулируется выше названным законом, а с другой – потребители их услуг (заказчики).

К объектам оценки относятся: отдельные материальные объекты; имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); работы и услуги, информация и другие объекты гражданских прав.

Проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки.

Основанием для проведения оценки объекта является договор между оценщиком и заказчиком. Оценка также может проводиться на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда и по решению уполномоченного органа, например, Минимущества России.

Оценочная деятельность подлежит обязательному лицензированию, осуществляемому в соответствии с законодательством Российской Федерации в порядке, утверждаемом Правительством Российской Федерации. Не допускается проведение оценки оценщиком, являющимся учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица, либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоящим с указанными лицами в близком родстве.

Контроль за оценочной деятельностью в Российской Федерации осуществляют органы, уполномоченные Правительством Российской Федерации и субъектами Федерации, в рамках своей компетенции, установленной в соответствии с российским законодательством.

Что касается методических аспектов оценочной деятельности, то оценка имущества, подлежащего приватизации, осуществляется по методике, предусмотренной Государственной программой приватизации; оценка стоимости чистых активов АО – по методике, утвержденной Федеральной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку совместно с Минфином России; оценка земельных участков – по методике, утвержденной Правительством Российской Федерации. На региональном уровне оценка различных видов муниципальной собственности производится по методикам, утверждаемым правительствами регионов.

Все методики для оценки имущества основаны, как правило, на затратном подходе, т.е. определении затрат на создание данного вида собственности. Этот подход в настоящее время не соответствует складывающимся в России рыночным условиям хозяйствования, при которых основным фактором формирования стоимости товара на рынке является соотношение спроса и предложения данного товара.

В связи с этим в России идет становление Единой государственной системы оценки собственности (ЕГСОС), которая позволит оперативно и адекватно оценивать рыночную и другие виды стоимости (инвестиционную, залоговую) собственности.

Актуальность создания ЕГСОС обусловлена рядом причин, основными из которых являются /14/:

активное формирование рынка недвижимости и фондового рынка, вызывающее развитие института оценки стоимости недвижимого и движимого имущества;

возникающие в практике оценки проблемы, препятствующие развитию рынка оценочных услуг;

принятие Федерального закона “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”, который в законодательном порядке ввел обязательность оценки собственности.

По мнению экономистов, ЕГСОС позволит учесть мировой опыт оценки собственности, а также положительный отечественный опыт, накопленный, в том числе в рамках системы бюро технической инвентаризации (БТИ) путем привлечения подготовленных экспертов-оценщиков.

Оценка собственности в ЕГСОС (в подсистеме реализации общих функций) производится, как правило, на основе трех подходов: затратного, доходного, сравнительного. Используя результаты оценки собственности по этим подходам, оценщики–эксперты делают вывод о ее стоимости и готовят доклад - отчет заказчику.

Быстрое развитие сектора оценки собственности обусловливает необходимость его законодательного и нормативного регулирования. Наряду с Федеральным законом “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”, нормативную базу оценки собственности составляют и другие федеральные законы, регламентирующие сферу оценки в целях налогообложения, обязательного страхования, судопроизводства и т.п. Например, постановление Правительства Российской Федерации “Об утверждении нормативных документов по регулированию деятельности по оценке собственности в Российской Федерации”, а также другие нормативные документы.

Необходимо иметь в виду, что административная (обязательная) оценка, т.е. сделка с государственной или муниципальной собственностью, регулируется законодательными и нормативными актами. Публичная (частная) оценка наряду с правовыми актами федерального уровня регулируется правовыми документами, принимаемыми местными органами власти и управления.

В настоящее время в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 20.08.1999г. №932 рабочей группой под руководством Минимущества России разрабатывается Концепция развития оценочной деятельности в Российской Федерации, которая должна:

включать широкий круг правоотношений, регулируемых законодательными актами;

иметь корректное описание объектов и субъектов процесса оценки собственности с наличием характерных для них признаков и функций;

иметь правовые нормы, регламентирующие различные виды правоотношений, которые могут возникнуть в сфере оценочной деятельности;

обеспечивать ограничение нормотворческой деятельности со стороны муниципальных органов управления;

объединять интересы различных научных оценочных школ.

Одной из проблем оценочной деятельности в России является разработка методического обеспечения – профессиональных стандартов и методик оценки различных видов собственности. Решение этой проблемы требует проведения специальных исследований. Поэтому в настоящее время такую работу проводит Мингосимущество России совместно с заинтересованными министерствами, ведомствами и организациями.

Организационное обеспечение оценочной деятельности представляет собой совокупность организационных структур, целью функционирования которых являются качественные (стандартные) отчеты по оценке собственности.

В процессе проектирования организационного обеспечения ЕГСОС рассматриваются оргструктуры, имеющие отношение к оценке, их связь и роль в системе оценки, их функции и задачи; определяются их региональный состав и численность; формулируются основные права и обязанности специалистов; определяется технология выполнения отдельных операций и процедур.

Сфера административной оценки соответствует области, которая связана со сделками с государственным и муниципальным имуществом и регулируется собственно государственными и муниципальными органами управления. Например, Минимущество России регулирует институт аккредитованных при нем экспертов по оценке государственной собственности.

Для частной (публичной) сферы оценки, где осуществляется оценка негосударственной собственности, федеральный орган по оценке должен устанавливать основные “правила игры” (профессиональные стандарты оценки, квалификационные требования к экспертам – оценщикам, правила лицензирования). В остальном, регулирование частной сферы оценки должно осуществляться профессиональными объединениями оценщиков (фирмами, агенствами) на основе действующего законодательства по оценке и уставов этих объединений (Российское общество оценщиков, Национальная коллегия оценщиков, Лига независимых экспертов, союзы, объединяющие специалистов по оценке материальных и нематериальных активов и т.п.).

Важным звеном создания ЕГСОС в России является ее информационно-аналитическое обеспечение, разработка которого позволит снизить трудоемкость оценочной деятельности и повысить достоверность оценки.

Создание информационной части информационно-аналитического обеспечения оценочной деятельности должно начинаться с формирования точечных баз данных индивидуальных экспертов-оценщиков, затем объединение их в “кустовые” базы данных (региональные, профессиональных объединений, “смешанные”). На основе этих баз могут создаваться профессиональные базы данных федерального уровня. Последним этапом создания информационно-аналитического обеспечения оценочной деятельности является формирование общефедеральной информационной сети, обслуживающей всех экспертов-оценщиков.

Для иллюстрации приведем некоторые данные о состоянии оценочной деятельности в России.

По данным /7/ в 1998г. реально занимались бизнесом, связанным с оказанием услуг в области оценочной деятельности, 803 организации, из которых 253 (31,5%) вели исключительно оценочную деятельность, а остальные совмещали ее с другими видами деятельности. В своей основной массе (60,5%) оценочные организации представляют субъекты малого предпринимательства со средней численностью оценщиков в одной организации 3 человека. На их долю приходится 76,4% всего объема предоставленных оценочных услуг и 59,3% проведенных сделок.

Распределение организаций, занимающихся оценочной деятельностью, по различным формам собственности, а также численности оценщиков приведено в табл. 3.2, общие результаты хозяйственной деятельности обследованных организаций в 1998г. представлены в табл. 3.3, а структура затрат на оценочную деятельность приведена в табл. 3.4.

В целом оценочные фирмы - это в основном благополучные предприятия (доля прибыльных оценочных фирм составила 88,8%).

Предприятия и организации прибегают к услугам оценщиков главным образом при проведении переоценки основных фондов, а физические лица – при решении вопросов налогообложения и купле-продаже имущества. Распределение основных видов оценки, осуществленной оценочными фирмами, приведено в табл. 3.5.

Распределение организаций и численности оценщиков

Общие результаты хозяйственной деятельности оценочных предприятий (млн. руб.)

* за вычетом НДС, акцизов и других обязательных платежей)
Таблица 3.4

Структура затрат на оценочную деятельность (%)

Распределение основных видов оценки (%)

Основные проблемы, с которыми сталкиваются оценочные фирмы в своей деятельности, сводятся к следующему:
недостаток правовых и нормативных актов, регламентирующих оценочную деятельность;
низкий спрос на услуги оценщиков;
высокая арендная плата;
высокая конкуренция;
усиленное внимание к данному бизнесу криминальных структур.

Оценка стоимости и правового положения объекта недвижимого имущества

Методы оценки объектов недвижимости базируются в основном на трех подходах:

с точки зрения сравнимых продаж;

на основе затрат;

с точки зрения капитализации дохода.

При оценке объектов недвижимости в рамках данных подходов обычно используют следующие методы:

метод оценки по сравнимым продажам (метод сравнения продаж);

методы соотнесения (переноса) и экстракции;

метод капитализации земельной ренты (метод развития);

метод капитализации дохода.

Метод оценки по сравнимым продажам наиболее приемлем и широко используется в странах с развитым земельным рынком. Он основан на сравнении и сопоставлении соответствующих данных по уже проданным аналогичным объектам недвижимости на момент проведения оценки. При этом рыночные условия наилучшим образом отражает цена текущих продаж аналогичных объектов, хотя можно проводить оценку и с учетом анализа рыночных цен спроса и предложения.

Для определения сопоставимости объектов недвижимости необходимо использовать следующие элементы (факторы) сравнения:

финансовые условия (условия финансирования сделки);

условия продажи;

рыночные условия (время сделки);

местоположение объекта;

физические характеристики;

показатели доходности.

После получения оценки обычно проводится ее коррекция на основе дополнительного анализа каждого из указанных факторов.

В качестве единицы сравнения обычно используется процент повышения или понижения рыночной цены за счет влияния данного конкретного фактора. Коррекция цены проводится в стандартизованной последовательности с нарастающим итогом в абсолютном выражении. То есть формула оценки по сравнимым продажам может быть следующей:

Метод соотнесения применяется при сравнении цен продаж сопоставимых объектов недвижимости путем разнесения общей цены продажи между двумя ее составными частями: собственно объектом недвижимости и улучшениями.

Главное – правильно определить соотношение этих частей. Для этого на первом шаге анализа определяется рыночная стоимость всех улучшений, сделанных на объекте. Для корректного использования данной методики требуется максимально полное статистическое обеспечение.

Метод экстракции фактически является разновидностью метода соотнесения и также предусматривает выделение вклада улучшений из общей цены продажи недвижимости. Однако он применяется обычно для таких объектов, где вклад улучшений в полную стоимость недвижимости невелик.

При использовании метода капитализации дохода (земельной ренты) оценивается текущая стоимость будущих доходов от владения имуществом. Потоки доходов и выручка от перепродажи (реверсия) капитализируются в текущую общую стоимость. Соответствующие расчеты проводятся по следующим формулам:

Норму или фактор капитализации, используемые при расчетах методом капитализации доходов, определяют на основе исследования приемлемых ставок дохода от эксплуатации аналогичных объектов недвижимости с учетом анализа факторов риска и дисконта.

После установления величины потоков доходов и расходов они дают возможность определить величину чистого операционного дохода, которая в процессе капитализации преобразуется в текущую стоимость земельного участка.

После завершения оценок по всем перечисленным методам (используется не менее двух методов) проводится сопоставительный анализ полученных результатов на основании экспертных оценок, вносятся соответствующие коррекции, в том числе с учетом назначения оценки, и определяется итоговая оценочная рыночная стоимость конкретного объекта ипотеки.

Определение рыночной стоимости недвижимости методом капитализации дохода проводится в два этапа:

прогнозирование будущих доходов;

капитализация будущих доходов в настоящую стоимость.

Расчет прогнозируемого дохода от объекта недвижимости для целей оценки выполняется в виде составления реконструированного отчета о доходах, образец которого представлен в табл. 3. 6.

Потенциальный валовый доход есть общий доход, который можно получить от недвижимости при 100-процентной занятости площадей без учета всех потерь и расходов. Он включает в себя следующие составляющие.

1. Плановая аренда – часть потенциального валового дохода, которая выплачивается по условиям арендного договора. При расчете плановой аренды необходимо учитывать все скидки и компенсации, направленные на привлечение арендаторов. Они могут иметь вид дополнительных услуг арендаторам (возможности для арендаторов прерывать договор, использование репутации здания и т. д.).

2. Скользящий доход – сумма, образующаяся за счет пунктов договора, предусматривающих дополнительную оплату арендатором тех расходов, которые превышают значения, отмеченные в договоре.

3. Рыночная аренда – часть потенциального валового дохода, относящаяся к свободной и занятой владельцем площади. Определяется на основе рыночных ставок арендной платы.

4. Прочие доходы – доходы, получаемые за счет функционирования недвижимости и не включаемые в арендную плату (доходы от пользования гаражом и автостоянкой, оплата телевизионных подключений, доход от торговых автоматов и т. д.).

Финансовые потоки по объекту недвижимости

Разделение доходов на доходы от недвижимости и доходы от бизнеса должно соответствовать традициям местного рынка.

Действительный валовый доход есть предполагаемый доход при полном функционировании объекта недвижимости с учетом потерь от незанятости, смены арендаторов и неплатежей арендаторов.

Операционные расходы – это периодические расходы на обеспечение нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода, которые могут быть отнесены к одной из трех групп:

постоянные расходы;

переменные расходы;

расходы на замещение.

К постоянным расходам относят расходы, которые не зависят от уровня использования объекта недвижимости (для многоквартирного дома – относительный уровень занятых квартир). Обычно это налоги на недвижимость, некоторые эксплуатационные расходы и страховка здания. Страхование бизнеса и личной собственности не относится к функционированию объекта.

К переменным относят расходы, которые связаны с интенсивностью использования объекта и уровнем предоставляемых услуг. Для каждого вида недвижимости характерны некоторые отличия в составе переменных расходов, однако следующие позиции имеют место практически для любого объекта:

расходы на управление;

расходы на заключение договоров аренды;

заработная плата обслуживающего персонала;

коммунальные расходы;

расходы на эксплуатацию и ремонт;

расходы на обеспечение безопасности и т.д.

Расходы на замещение предусматривают периодическую замену быстро изнашивающихся элементов сооружения. Обычно к таким компонентам относят:

кровлю, покрытие пола, а также другие строительные элементы с коротким сроком эксплуатации;

санитарно-технические устройства и электрооборудование;

механическое оборудование;

пешеходные дорожки, подъездные дороги и т.п.

К этой же статье расходов относят расходы на косметический ремонт арендуемых помещений перед вселением нового арендатора, если ремонт оплачивает владелец.

Если в период предполагаемого срока владения не предусматривается замена быстро изнашивающихся компонентов, расходы на их замещение не учитываются, а их износ будет учтен при продаже объекта.

Под расходами на обслуживание долга понимаются платежи в погашение ипотечных кредитов.

При составлении реконструированного отчета о доходах не учитываются:

расходы, связанные с бизнесом;

плановый износ и амортизация;

подоходные налоги на владельца;

капиталовложения в создание или реконструкцию недвижимости.

Для капитализации будущих доходов применяются два метода:

1. Метод прямой капитализации переводит величину годового дохода в показатель стоимости недвижимости, при этом стоимость (V) определяется путем деления дохода (I) на коэффициент капитализации (R)

При использовании метода прямой капитализации применяется так называемая техника остатка. Суть ее заключается в капитализации дохода, относящегося к одной из инвестиционных составляющих, в то время как стоимость других составляющих известна.

2. Капитализация по норме отдачи переводит будущие выгоды в настоящую стоимость двумя способами:

методом дисконтирования каждого денежного потока соответствующей нормой отдачи;

методом капитализации дохода общим коэффициентом капитализации, учитывающим характер поступающих доходов, изменение стоимости объекта недвижимости и ожидаемую норму отдачи.

Метод дисконтирования применим к денежным потокам любого вида и является универсальным. Настоящая стоимость будущих выгод от владения недвижимостью (PV) определяется из выражения

Для определения нормы дисконтирования применяются такие методы, как кумулятивного построения, сравнения альтернативных инвестиций, сравнения продаж, мониторинга рыночных данных.

Оценка эффективности использования объектов недвижимости

Под эффективностью использования объектов недвижимости понимается степень соответствия направления использования данных объектов интересам общества как сложной социальной системы. Это не синоним максимальности, скорее критерием эффективности может выступать рациональность размещения разнообразных объектов с учетом специфики положения и уровня развития различных районов страны, а также сочетания общегородских и местных интересов природопользования, экологии и т. д.

Как правило, выделяют три аспекта оценки эффективности использования недвижимого имущества:

земельный;

градостроительный;

природоохранный.

С позиций первого аспекта эффективность выражается максимальной суммой собираемых земельных платежей; с позиций второго – созданием пространственных условий развития материальной базы многоотраслевого комплекса города; с позиций третьего – максимальным сохранением ценных природных ландшафтов и обеспечением экологического равновесия, положительно сказывающегося в конечном итоге на здоровье населения.

В общем случае эффективность использования объекта недвижимости характеризуется отношением фактического ресурсопотребления на конкретном объекте к проектируемому. Показатель эффективности использования объектов недвижимости (E) рассчитывается как величина, обратная показателю уровня диспропорций (D) между существующим и проектируемым использованием данного объекта

Чем меньше показатель диспропорций, тем выше показатель эффективности использования объекта недвижимости. Максимальное значение последнего (100%) означает полное соответствие существующего ресурсопотребления проектируемому. При этом все частные диспропорции отсутствуют.

Коэффициент “жесткости” политики штрафных санкций определяет, во сколько раз сумма дополнительных штрафных платежей за неэффективное использование объекта может превышать величину исходной арендной платы. При k_s = 1 максимальная величина штрафов не сможет превысить исходной арендной платы. Менее эффективное использование объекта удваивает плату за пользование землей и, например, при k_s = 2 – утраивает и т. д.

Значения B_i – весовых коэффициентов дефицитности i-того вида ресурсов – чаще всего определяются экспертно.

На основании оценки эффективности использования объектов недвижимости можно планировать варианты использования объекта недвижимости.

Таким образом, используя различные методы оценки недвижимости, можно установить реальную цену конкретного объекта как предмета залога для определения суммы ипотечного кредита.

3.3. Риски и страховая защита в ипотечном  кредитовании

Риски, возникающие при ипотечном кредитовании

На современной стадии развития рынка в России достигнуто определенное его насыщение широким ассортиментом товаров: объектами недвижимости, средствами производства, предметами потребления. На повестку дня встает задача формирования платежеспособного спроса, создания механизмов, позволяющих обеспечить доступ к товарам и сопутствующим услугам наибольшему кругу потребителей. К числу этих механизмов относятся, в частности, продажа товаров в рассрочку, ипотечное кредитование, различные арендные схемы, лизинг.

Такие формы, как аренда и лизинг, сегодня уже обеспечены минимально необходимой законодательной и нормативной базой и постепенно завоевывают себе место на рынке. В основном решаются и вопросы организации страховой защиты интересов всех участников данных операций.

Что же касается торговли товарами в кредит и ипотечного кредитования при приобретении жилья, то развитие данных форм в российских условиях тормозится в первую очередь трудностями в обеспечении защиты продавцов и кредиторов от рисков невозврата кредитов. В условиях экономической нестабильности, постоянно растущей криминогенности общества и несовершенства законодательства трудно решиться на реализацию сколько-нибудь значимой программы продажи жилья и прочих товаров гражданам или юридическим лицам в кредит. Сегодня рассрочка платежа при реализации товаров широкого потребления, как правило, не превышает 6 месяцев. Естественно, что перечень товаров, реализуемых по такой схеме, не так велик.

Смягчение условий кредитования и существенное расширение круга пользующихся этой услугой потребителей могут быть достигнуты посредством эффективной страховой защиты интересов организации, предоставляющей кредит.

Рассмотрим особенности ипотечного кредитования и вытекающие из них требования к организации страховой защиты. Основными участниками данного процесса являются:

клиент – физическое лицо, владелец квартиры, желающий приобрести более дорогое жилье во вновь строящемся здании;

поручитель – юридическое или физическое лицо, гарантирующее банку выплату задолженности клиента;

банк, кредитующий физическое лицо под залог существующей и вновь построенной (после продажи старой и приобретения новой) квартир;

инвестор – ипотечное агентство, предоставляющее банку средства для ипотечного кредитования;

риэлтер, обеспечивающий оценку и последующую продажу существующей квартиры;

застройщик – строитель дома, в котором располагается вновь строящаяся квартира;

страховая компания, страхующая часть рисков всех участников операции.

Возможные варианты взаимодействия участников ипотечного кредитования рассмотрены при анализе отечественных моделей ипотечного кредитования (подраздел 2.1). Как показал анализ, центральным звеном в данной цепочке является банк, который организует весь процесс и на котором замыкаются интересы всех участников. Естественно, он принимает на себя и максимальное количество рисков.

Будем считать, что банк принимает на себя риски, связанные со строительством новой квартиры, а также создает дополнительный шанс для клиента или его наследников сохранить за собой жилье в случае их неспособности выплатить кредит, вводя в схему дополнительного участника – поручителя. При этом, разумеется, упрощается ситуация и для банка, так как процедуры отторжения и реализации являющейся предметом залога квартиры, а также последующей покупки другого, более дешевого жилья на оставшиеся после погашения задолженности за кредит средства сами по себе недостаточно освоены и, следовательно, связаны со значительными издержками.

Теперь рассмотрим риски, сопутствующие ипотечному кредитованию.

В отношении существующей квартиры эти риски следующие.

Как и любое имущество, квартира, являющаяся предметом залога, может быть обесценена или полностью уничтожена в результате воздействия факторов природного и техногенного характера или в результате злоумышленных и неосторожных действий человека. Риск реализации большинства существующих опасностей может быть переложен банком на страховую компанию посредством покупки стандартного полиса страхования “от всех рисков”.

Однако банку следует обратить внимание на наличие ряда стандартных исключений из страхового покрытия. Обычно не подлежат страхованию риски, связанные с действиями властей, военными и террористическими действиями, с постепенным разрушением, повреждением или разрушением в результате оседания, ущерб, нанесенный радиоактивными материалами, а также ущерб, связанный с умыслом страхователя или с непринятием им мер к уменьшению ущерба. Последнее исключение действует только в случае, когда страхователем квартиры является клиент. В случае, когда полис покупается непосредственно банком, это ограничение снимается. Риски, связанные с действием властей, страховыми компаниями традиционно не страхуются, так как считается, что власть сама обязана компенсировать нанесенный своим гражданам ущерб. По договоренности со страховой компанией ряд обычно подлежащих исключению рисков может быть включен в покрытие (например, ущерб в результате терроризма или оседания грунта).

Во время действия кредитного договора клиент может потерять право на владение квартирой из-за недействительности сделки купли-продажи, отчуждения, реквизиции и т.п. Основная часть риска, относящаяся к праву на владение, ложится на риэлтера, в обязанности которого обычно включается проверка юридической чистоты прав на владение квартирой, и может быть застрахована полисом “страхования титула”. Оставшаяся часть риска лежит на банке и должна учитываться им при формировании гарантийных фондов.

В результате общих, конъюнктурных причин либо ухудшения экологической обстановки в районе, возникновения нежелательного соседства и т.п. обстоятельств стоимость квартиры к моменту ее реализации может упасть. В то же время банк заключает договор с риэлтером на продажу указанной квартиры по цене, определенной скорее всего на этапе принятия решения о выдаче кредита. Этот риск затрагивает интересы риэлтера и может быть снижен, например, посредством заключения предварительных договоров на покупку квартиры.

Это – риск, сопутствующий всякой коммерческой деятельности. Из-за отсутствия статистики данный риск трудно прогнозируется и должен сводиться к приемлемому уровню службами безопасности банка и риэлтера.

В отношении строящейся квартиры следует иметь в виду следующие риски.

Как и любое строительство, строительство жилья связано с рисками природного и техногенного характера, а также с рисками ошибок в проведении работ, ошибок проектирования, применения некачественных строительных материалов. Основные риски могут быть покрыты хорошо отработанным полисом страхования рисков строительства и монтажа на основе условий страхования, сходных с полисом Мюнхенского перестраховочного общества.

У этого полиса также имеется ряд общепринятых исключений, например, риски, связанные с приостановкой работ, а также ущерб, вызванный умыслом застройщика или грубой неосторожностью руководящего персонала. Обычно не покрываются ошибки проектирования и расходы, связанные с необходимостью замены дефектных материалов.

Строго говоря, указанные риски должны лежать на застройщике и соответственно он их и должен страховать. Реально сложившаяся практика, когда банк страхует только приобретаемые им для себя квартиры (например, 2 квартиры в 100-квартирном доме), приводит к ситуации, при которой риск остается фактически непрофинансированным. Только в случае полного уничтожения строящегося дома (в принципе – самый простой случай с точки зрения подсчета суммы ущерба и соблюдения баланса интересов участников) банк вернет вложенные деньги в виде страховой выплаты. Если же ущерб составит, например, 40% от фактически освоенного (что более вероятно), банк вернет соответственно 40% вложенных средств, а застройщик не получит ничего и скорее всего будет вынужден объявить себя банкротом.

Эти риски покрываются в рамках указанного выше полиса страхования строительно-монтажных рисков.

Риск, который может быть уменьшен тщательным отбором застройщиков. При этом не стоит пренебрегать проверкой наличия у застройщика полисов на страхование основных видов деятельности и имущества, так как даже очень успешная фирма может быть быстро разорена в результате случайных событий (например разрушившиеся новостройки в Москве).

Риск аналогичен рассмотренному выше для “существующей” квартиры.

Риски неплатежеспособности клиента

Эти риски связаны с нетрудоспособностью и нетрудоустроенностью клиента и должны лежать на нем. Однако банки, стараясь избегать ситуаций, в которых придется использовать процедуру реализации залога, требуют от клиента, чтобы он застраховал в пользу банка свою жизнь и трудоспособность на сумму получаемого кредита.

Основные риски смерти и потери трудоспособности могут быть застрахованы посредством стандартных полисов страхования от несчастных случаев. Но банкам следует обратить внимание на ряд стандартных исключений из покрытия по такому полису. Обычно не выплачивается возмещение в случаях, если смерть или потеря трудоспособности наступили во время любого вида опьянения, занятий спортом, в результате самоубийства или умысла со стороны потерпевшего, а также вследствие ряда хронических заболеваний.

Значительная часть обычных исключений снимается, если страхователем является банк, а не клиент.

Неисполнение обязательств участниками процесса ипотечного кредитования

Данный риск может быть значительно снижен, если участники будут иметь страховки, защищающие от основных опасностей, связанных с их деятельностью:

клиент – полис добровольного медицинского страхования, страхования ответственности (автогражданской и перед совладельцами дома) и страхования имущества;

поручитель клиента – полисы страхования имущества (особенно недвижимого), перерыва в производстве и гражданской ответственности;

банк – полис страхования “от всех банковских рисков”;

риэлтер – полис страхования ответственности риэлтера;

страховая компания – договоры перестрахования ответственности.

Следует отметить, что в нашей стране значение наличия страхового полиса явно недооценивается даже банками, профессионально наиболее близкими к страхованию. Западный банк не станет разговаривать о кредитах ни с большой фирмой, ни с частным лицом, предварительно не убедившись в наличии у них полисов страхования их основных интересов. Причем наличие полиса имеет более глубокий смысл, чем просто гарантия платежеспособности клиента. Полис свидетельствует, во-первых, о наличии имущества, причем профессионально оцененного страховой компанией, во-вторых, о серьезности и основательности самого страхователя.

Таким образом, можно сделать следующие выводы.

1. Участвующая в процессе ипотечного кредитования страховая компания может принять на себя основные риски природного и техногенного характера, а также риск нанесения физического ущерба, вызванного противоправными действиями или неосторожностью.

2. Для исключения необоснованного сужения страхового покрытия целесообразно заключение непосредственно банком договоров страхования предмета залога и трудоспособности клиента. Это позволяет снизить издержки страховой компании, которая в данном случае получает необходимые для страхования данные в первично обработанном виде. Соответственно снижается и стоимость страховки. Очевидно и удобство для клиента, который может все действия, связанные с получением кредита, совершить в одном месте.

3. Для снижения риска неисполнения обязательств участниками процесса ипотечного кредитования банку целесообразно в число общих требований, предъявляемых им к клиентам, поручителям и т.п., включать требование о представлении полисов страхования основных рисков.

Общие положения страхования

В зависимости от критерия, лежащего в основе классификации страхования, различают страхование индивидуальное и групповое по объектам страхования и по объему страховой ответственности. В самом общем виде страхование может быть добровольным (в силу договора между страхователем и страховщиком) и обязательным (в силу закона).

Добровольное страхование осуществляется на основании договоров имущественного или личного страхования, заключаемых гражданином или юридическим лицом (страхователем) со страховой организацией (страховщиком) в письменной форме. Запрещается страховать противоправные интересы и действия.

В ряде случаев, на лиц, указанных в соответствующих Законах РФ и федеральных законах, может быть возложена обязанность страховать:

жизнь, здоровье или имущество других определенных в законе лиц на случай причинения вреда их жизни, здоровью или имуществу;

риск своей гражданской ответственности, которая может наступить вследствие причинения вреда жизни, здоровью или имуществу других лиц или нарушения договоров с другими лицами;

имущество, являющееся государственной или муниципальной собственностью, находящееся в хозяйственном ведении или оперативном управлении у определенных законодательством юридических лиц.

Объектом личного страхования является жизнь и здоровье человека. При заключении договора личного страхования между страхователем и страховщиком должно быть достигнуто соглашение:

о застрахованном лице;

о характере события, на случай наступления которого в жизни застрахованного лица осуществляется страхование (страхового случая);

о размере страховой суммы;

о сроке действия договора.

При имущественном страховании объектом страхования выступают материальные ценности и имущественные интересы страхователя.

При заключении договора имущественного страхования между страхователем и страховщиком должно быть достигнуто соглашение:

об определенном имуществе либо ином имущественном интересе, являющемся объектом страхования;

о характере события, на случай наступления которого осуществляется страхование (страхового случая);

о размере страховой суммы;

о сроке действия договора.

При этом могут быть, в частности, застрахованы такие имущественные интересы, как:

риск утраты (гибели), недостачи или повреждения определенного имущества;

риск ответственности по обязательствам, возникающим вследствие причинения вреда жизни, здоровью или имуществу других лиц, а в случаях, предусмотренных законом, также ответственности по договорам - риск гражданской ответственности;

риск убытков от предпринимательской деятельности из-за нарушения контрагентами предпринимателя своих обязательств или изменения условий этой деятельности по не зависящим от предпринимателя обстоятельствам, в том числе риск неполучения ожидаемых доходов - предпринимательский риск.

По форме организации различают групповые и индивидуальные (договор заключается с одним физическим или юридическим лицом) виды страхования.

По страховым интересам страхование ориентируется на социальные и имущественные запросы человека (страхование жизни, здоровья, личного транспорта, жилья, домашнего имущества и т.д.), с одной стороны, и предпринимательских структур (страхование всех рисков, гражданской ответственности, от финансовых потерь, морское страхование и др.), с другой.

В практике страхования используются еще два понятия: классы и системы страхования.

Одной из самых распространенных систем страхования является страхование по действительной (фактической) стоимости имущества на день заключения договора (страховое возмещение равно величине ущерба).

Страхование по системе пропорциональной ответственности предусматривает неполное, частичное страхование объекта. В этом случае величина страхового возмещения (Q) равна части ущерба, какую составляет страховая сумма (S) по отношению к оцениваемой стоимости объекта страхования (W) /2/:

Q=TS/W,

где Т - фактическая сумма ущерба.

Страхование по системе первого риска означает выплату страхового возмещения в размере ущерба, но в пределах страховой суммы.

При страховании по системе предельной ответственности возмещению подлежат только относительно крупные убытки.

В соответствии с Законом РФ “О страховании” факт заключения договора страхования может удостоверяться передаваемым страховщиком страхователю свидетельством (полисом, сертификатом) с приложением правил страхования. Выплаты производятся за счет денежных фондов, формируемых из уплачиваемых страховых взносов. Страховые резервы, образуемые страховщиками, не подлежат изъятию в федеральные и иные бюджеты. Ставка страхового взноса с единицы страховой суммы или объекта страхования, выраженная в процентном отношении, представляет собой страховой тариф. Страховые тарифы по обязательным видам страхования устанавливаются законом об обязательном страховании. Страховые тарифы по добровольным видам личного страхования, страхования имущества и ответственности могут рассчитываться страховщиками самостоятельно и зависят от степени риска и количества страховых объектов. Конкретный размер страхового тарифа определяется в договоре страхования по соглашению сторон.

Некоторые страховые компании помимо страхового фонда образуют фонд превентивных мероприятий, направленный на финансирование работ по снижению степени страхового риска. Необходимость таких мероприятий оговаривается договором о страховании.

Перед заключением договора о страховании страховой компанией строго индивидуально по каждому объекту страхования может разрабатываться для обеспечения комплексной страховой защиты программа страхования в зависимости от потребностей клиента, которая включает возможные виды страхования, страховые риски, с наступлением которых страховщик обязан произвести выплату страхователю, а также комплекс мероприятий для организации страхового механизма.

Если предполагаемая страховая сумма значительна, возникает необходимость в перестраховании страхового риска /8/.

Перестрахование - система экономических отношений, при которой страховщик, принимая на страхование риски, часть ответственности по ним (с учетом своих финансовых возможностей) передает на согласованных условиях другим страховщикам для создания сбалансированного портфеля страхований и обеспечения устойчивости страховых операций. Цель перестрахования - защита страхового портфеля от серии крупных страховых случаев или одного катастрофического случая. При этом страховщик после выплаты страхователям сумм страхового возмещения значительную часть их взыскивает со всех участников перестрахования согласно доли их ответственности.

В соответствии с практикой страхования особо крупные производственные и экологические риски передаются в перестрахование перестраховочным компаниям или на международный рынок. Сложность этой работы заключается в согласовании российских и зарубежных правил страхования.

В условиях развития ипотеки возникает острая необходимость в изучении условий функционирования страхового рынка. По нашему мнению, страховой рынок - это особая социально-экономическая структура, определенная сфера денежных отношений, где объектом купли-продажи выступает страховая защита.

Рынок функционирует и обеспечивает органическую связь между страховщиком и страхователем на основе двух экономических законов: стоимости, спроса и предложения. Опыт развитых страх показывает, что безопасной, с точки зрения монополизации, является ситуация, когда в каждой отрасли действует более 10 страховых конкурентов, причем доля одного, крупнейшего из них, не должна превышать 31% общего объема продаж страховых услуг, двух крупнейших - не более 44%, трех - 54%, а четырех - 64% /25/.

В случае нарушения этих соотношений государство вводит экономические санкции, тем самым ограничивая участие соответствующих страховщиков на рынке страховых услуг.

Государственное регулирование страховой деятельности заключается в предотвращении сговоров, соглашений, а также действий страховых компаний по разделу рынка страховых услуг с целью ограничения конкуренции или недопущения на рынок других участников.

Структура страхового рынка рассматривается обычно в двух аспектах: институциональном и территориальном. В первом случае она представлена акционерными, корпоративными, взаимными и государственными страховыми компаниями. Во втором - местными (региональными), национальным (внутренним) и мировым (внешним) страховыми рынками.

В России страховой бизнес получил в последние годы существенное развитие и в настоящее время в стране насчитывается около 3000 страховых компаний. Но ассортимент услуг остается достаточно небольшим - 60 видов страхования (в Европе 400-500, в США - 3000).

Анализ опыта развитых страх в области страхового бизнеса позволяет сделать вывод о целесообразности создания в отечественной практике условий, необходимых для развития страхового рынка, в том числе:

содействие в образовании экономически сильных страховых обществ;

упорядочивание процесса роста маломощных страховых обществ, действия которых носят зачастую спекулятивный характер;

расширение перечня услуг страховщиков;

создание научно-методического и кадрового обеспечения страховой системы;

создание антимонопольной нормативно-правовой базы страховой системы;

повышение роли государственного регулирования страховой деятельности (создание государственного страхового надзора).

Как было отмечено, предоставление банками кредитов заемщикам характеризуется в нынешних российских условиях чрезвычайно высоким уровнем риска их невозврата. Это вызывает потребность разработки системы управления кредитными рисками. Такая система может включать в себя как меры, применяемые самим кредитором для снижения вероятности непогашения ссуд (оценка кредитоспособности заемщика, прибыльности операций, под которые выдается кредит, получение ликвидного залога и т.д.), так и внешние способы уменьшения потерь, связанных с проведением кредитных операций. К важнейшим из них относится заключение договора страхования.

Говоря о страховании применительно к ипотечному кредитованию важно определить его место и роль в этом процессе. Это позволит, с одной стороны максимально использовать потенциал страхования, а с другой - не ждать от него решения тех проблем, которые страхование по своей сути решить не может.

Широкое использование в нашей стране страхования, как способа защиты кредитных рисков началось в начале 90-х годов. Прежде всего, оно было связано со страхованием ответственности заемщиков за непогашение кредитов и страхованием рисков невозврата выдаваемых банками кредитов. В тот период страховщики страховали практически любые выданные банками кредиты, независимо от их целевого назначения, размера, обеспечения, платежеспособности заемщика. С учетом страхования рисков невозврата кредитов банки не особо утруждали себя проверкой кредитоспособности заемщиков, считая, что все убытки возместят страховщики.

В результате, как и следовало ожидать, через некоторое время банки стали предъявлять требования к страховщикам о выплате страхового возмещения за невозвращенные кредиты. Таких требований оказалось много. Однако страховщики не собирались, да и просто не могли удовлетворить претензии банков в таком масштабе. Вследствие этого начался длительный период тяжб между банками и страховщиками.

Вывод из этой истории состоит в том, что не стоит ожидать, что с помощью прямых договоров страхования рисков невозврата банковских кредитов можно решить проблему снижения убытков от невозврата долгов.

Такие договоры по сути означают переложение убытков, которые несут банки от невозврата кредитов, на страховые организации. Но в таком случае стоимость страхования, если действительно ожидать от страховщиков возмещения убытков, должна быть не менее величины таких убытков.

Для снижения цены страхования (размеров тарифных ставок) страховщики могут производить отбор рисков, не заключая договоры в отношении таких кредитов, вероятность невозврата которых им будет представляться высокой. Но для осуществления оценки рисков страховые организации должны располагать соответствующими специалистами, картотекой заемщиков, обращаться в специализированные агентства, что потребует немалых затрат и повысит издержки страхования. При этом застрахованы будут только кредиты, риск невозврата которых будет невысок, что вряд ли устроит кредиторов. К тому же в такой ситуации страховщики практически отберут у банков традиционно присущую кредитным организациям функцию по оценке кредитоспособности заемщиков.

Необходимо иметь в виду, что одним из существенных условий договора страхования должно быть условие о страховом риске, под которым понимается характер того события, на случай наступления которого заключается договор (ст. 942 ГК РФ). Это означает, что страхование не может проводиться просто на случай невозврата кредита (то есть этого недостаточно, чтобы страховой случай был сочтен состоявшимся). Данное условие также не позволяет рассматривать страхование кредитов как универсальное средство защиты от кредитных рисков.

Наконец, если кредитор пожелает перенести издержки по страхованию на заемщика, заключив договор страхования ответственности заемщика за непогашение кредита, в котором плательщиком страховых взносов (страхователем) выступает заемщик, а выгодоприобретателем – кредитор, то он должен иметь в виду, что в соответствии со статьей 939 ГК РФ выгодоприобретатель несет риск последствий невыполнения или несвоевременного выполнения страхователем своих обязанностей по договору страхования. Таким образом кредитор рискует при определенном поведении заемщика лишиться права на страховую выплату. К тому же в соответствии со статьей 932 ГК РФ страхование ответственности за нарушение договора, к которому относится и страхование ответственности заемщиков, допускается только в случаях, предусмотренных законом. А законодательство, допускающее возможность страховать ответственность заемщиков, в настоящее время отсутствует.

В то же время, специалистам в области страхования хорошо известен ряд видов страхования, связанных с выдачей банками кредитов, которые давно и успешно проводятся в развитых странах. Особенности этих видов страхования состоит в том, что, защищая интересы заемщиков, они одновременно гарантируют и возвратность выданных банками кредитов. Таким видами, в частности, являются страхование взятого банками под залог в качестве обеспечения выданных кредитов имущества, страхование жизни и здоровья клиентов банка, получивших ссуды, а также страхование коммерческих кредитов.

Одним из способов гарантирования возврата выданных кредитов является предоставление кредита заемщикам под залог принадлежащего им движимого и недвижимого имущества. Для получения гарантии сохранности стоимости такого имущества оно может быть застраховано. При этом заключается договор страхования залога. Юридической основой для проведения такого страхования является вытекающая из статьи 343 ГК РФ обязанность алогодателя или залогодержателя застраховать за свой счет заложенное имущество от рисков утраты и повреждения на сумму не ниже обеспечиваемого залогом требования.

Таким образом, страхователями здесь в зависимости от того, на каких условиях предоставляется кредит, могут выступать как банк-кредитор, так и заемщик. Объектами страхования могут быть строения, оборудование, транспортные средства, сырье, материалы, готовая продукция и другие ценности, предоставленные банкам заемщиком в обеспечение кредита. За страховую сумму может приниматься величина обязательств залогодателя перед кредитором, но не более действительной стоимости застрахованного имущества. Страховыми рисками при этом обычно являются те же случаи, которые предусмотрены условиями страхования имущества от огня и других событий (пожары, стихийные бедствия, повреждение имущества водой, кражи, злоумышленные действия третьих лиц и т.д.).

Право получения страхового возмещения у залогодержателя возникает при наличии двух фактов:

полного или частичного невозврата полученного кредита;

гибели или повреждения заложенного имущества в результате наступления страхового случая в период действия договора страхования.

В случае же погашения заемщиком кредита, под который выдавался залог, страховое возмещение, если произойдет страховой случай, выплачивается собственнику имущества.

При выдаче кредитов индивидуальным предпринимателям или иным физическим лицам в качестве их обеспечения могут быть также заключены договоры страхования жизни и здоровья заемщика. Такое страхование принято называть кредитным страхованием жизни. Выгодоприобретателем по нему является банк-кредитор. Договор заключается на срок до полного погашения кредита. Первоначальная страховая сумма соответствует размеру выданного кредита вместе с процентами за пользование им. По мере возврата ссуды величина страховой суммы уменьшается таким образом, чтобы в любой момент она равнялась величине долга, числящегося за страхованным. Это удобно как заемщику (величина уплачиваемых им страховых взносов оказывается меньшей, чем при традиционном страховании на случай смерти), так и страховщику (с каждым периодом погашения кредита величина его обязательств уменьшается). В случае же смерти застрахованного или утраты им трудоспособности страховая выплата обеспечивает банку погашение долга.

Страхование как инструмент снижения рисков при ипотечном кредитовании

Кредитные организации, кредитующие население на приобретение жилья в рамках долгосрочной ипотечной программы, должны обязательно использовать в качестве одного из видов обеспечения специальную страховую программу. Ее необходимые элементы перечислены ниже.

1. Имущественные интересы, связанные с жизнью, здоровьем, трудоспособностью заемщика – личное страхование.

Личное страхование должно включать страхование жизни и потери трудоспособности заемщика. Страховыми случаями должны являться следующие события, совершившиеся в период действия договора страхования как на территории Российской Федерации, так и за ее пределами:

смерть застрахованного из-за любой причины;

частичная или полная утрата трудоспособности застрахованным (присвоение ему статуса инвалида) в результате несчастного случая. При этом дата формального завершения процедуры присвоения гражданину статуса инвалидности не должна оказывать влияния на отнесение указанного случая к страховому.

Размер страхового возмещения не должен зависеть от группы инвалидности, присвоенной застрахованному лицу.

2. Имущественные интересы, связанные с владением, пользованием и распоряжением имуществом – имущественное страхование.

Первым объектом имущественного страхования должно являться жилье, предоставляемое в ипотеку в качестве обеспечения кредита. Второй объект страхования – право собственности владельца на такое жилье. Договор страхования должен покрывать риск утраты владельцем права собственности на жилье по любой причине, за исключением его отчуждения собственником с согласия залогодержателя и отчуждения в результате обращения взыскания на предмет страхования ипотечным кредитором. Страховым случаем для данного вида страхования должно являться вступившее в законную силу решение суда, в результате которого заемщик утратил права собственности на предмет ипотеки (в том числе случившееся после окончания срока страхования, если судебный иск был подан в период действия договора страхования).

Страхование осуществляется за счет средств заемщика. Страхователем по договорам страхования должен являться заемщик. Первым выгодоприобретателем по договорам страхования должна являться кредитная организация, предоставившая ипотечный кредит на приобретение квартиры. В случае уступки прав требования по кредитному договору на вторичном ипотечном рынке права первого выгодоприобретателя должны перейти к новому кредитору.

В последнее время как на федеральном, так и на региональном уровнях прорабатываются различные программы с использованием ипотечного механизма в качестве обеспечения исполнения обязательств. В частности, постановлением правительства Москвы от 11.08.1998г. №625 была принята Концепция развития ипотечного кредитования в Москве, в которой, в частности, определена и программа страхования, реализуемая при ипотечном кредитовании. Составными элементами данной программы являются:

1. Имущественное страхование как основной элемент страховой программы. Страхование предмета залога (жилья, принадлежащего физическому лицу – заемщику) является обязательным условием, обеспечивающим интересы залогодержателя – кредитора. Договор страхования заключается с заемщиком за его счет.

2. Страхование гражданско-правовой ответственности участников рынка ипотечного жилищного кредитования. В качестве примера такого страхования может рассматриваться страхование ответственности оценочных организаций, осуществляемое в соответствии с Законом Москвы от 11.02.1998г. №3 “Об оценочной деятельности в городе Москве”.

3. Страхование жизни и трудоспособности физических лиц – заемщиков. Оно проводится в рамках добровольного страхования от несчастных случаев, когда это предусмотрено в качестве одного из внутренних условий кредитования, действующих в банках – кредиторах. Страхование осуществляется в пользу банка – кредитора.

4. Страхование кредитных рисков. Осуществляется в рамках добровольного страхования предпринимательского риска финансовых институтов (например, банков – кредиторов), участвующих в московской ипотечной программе. Банк – кредитор страхует в свою пользу риск убытков из-за нарушения физическим лицом – заемщиком своих обязательств по кредитному договору.

Сумма страхового возмещения определяется в соответствии с требованиями кредитного договора и на каждую конкретную дату периода кредитования должна быть не менее остатка обязательств заемщика по обеспечиваемому обязательству. Необходима разработка специальной страховой ипотечной программы, при которой будет происходить постепенное уменьшение суммы страхового возмещения (с исполнением заемщиком обязательств по частичному погашению ипотечного кредита), но не будет происходить т.н. “недострахования”. Страховое возмещение должно поступать на специальный счет первого выгодоприобретателя.

Срок действия договоров страхования должен быть не менее срока кредитования либо заключаться на срок не менее 12 месяцев с последующим продлением договоров.

Кредитор должен контролировать исполнение заемщиком обязательств по выплате страховых премий по договорам страхования, являющимся обеспечением по ипотечному кредиту. Рекомендуется выплачивать страховые премии периодически (ежеквартально, ежемесячно) равными частями в течение срока действия договора страхования одновременно с частичным исполнением обязательств по самому ипотечному кредиту.

Таким образом, комплект документов, регулирующих взаимоотношения сторон при страховании в процессе ипотечного кредитования, должен включать:

договор страхования жизни и потери трудоспособности заемщика, заключаемый между заемщиком (застрахованным лицом) и страховой организацией, – договор личного страхования;

договор страхования риска утраты и повреждения квартиры – предмета залога, заключаемый между заемщиком и страховой организацией, – договор имущественного страхования;

договор страхования права собственности владельца квартиры – предмета залога, заключаемый между заемщиком и страховой организацией, – договор имущественного страхования.

В России страхование имущества осуществляется на договорной основе. Из этого вытекает, что страховая сумма определяется и оговаривается договором страхования. Закон РФ от 27.11.1992г. №4015-1 “Об организации страхового дела в Российской Федерации” установил, что размер страховой суммы не может превышать действительной стоимости имущества на момент заключения договора (ст. 10). Такая стоимость, зафиксированная в договоре, именуется страховой стоимостью имущества. Если страховая сумма, определенная договором страхования, будет превышать страховую стоимость имущества, договор считается недействительным в той части страховой суммы, которая превышает действительную стоимость имущества на момент заключения договора.

На основании указанной нормы страховые компании, как правило, устанавливают выплату по принципу пропорциональной (долевой) системы страхового обеспечения. Другими словами, когда страховая сумма ниже страховой стоимости застрахованного имущества, размер страхового возмещения сокращается пропорционально отношению страховой суммы к страховой стоимости имущества.