год 2010-й - более 30.000.000 обращений

1. ЭКОНОМИКО-ПРАВОВАЯ ОСНОВА ИПОТЕКИ И ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1. Система определений собственности и правовая база ипотеки

Основные понятия и определения в области отношений собственности

Понятие собственности, прежде всего, как экономической категории характеризует определенный перечень прав по отношению к отдельным элементам национального богатства. Другими словами, собственность - это отношение между человеком, группой или сообществом людей (субъектом), с одной стороны, и любой субстанцией материального мира (объектом), с другой стороны, заключающееся в постоянном или временном, частичном или полном отчуждении, отсоединении, присвоении объекта субъектом. Присвоение в своем историческом развитии проходит различные формы, приобретая наиболее развитую – форму собственности.
Реализация права собственности предполагает выделение объекта и субъекта этого процесса.

Субъект собственности - активная сторона отношений собственности, имеющая возможность и право обладания объектом собственности.

Объект собственности - пассивная сторона отношений собственности в виде предметов природы, имущества, вещества, информации, духовных и интеллектуальных ценностей, целиком или в какой-то степени принадлежащих субъекту.
В соответствии с Гражданским кодексом (ГК) Российской Федерации субъектами права собственности являются: Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, юридические лица, граждане.
Реализация системы интересов субъектов собственности по поводу потребления различных благ осуществляется ими через присвоение этих благ (отношения собственности), которое отражает совокупность общественных условий, необходимых для совершения каких либо действий над ограниченными элементами национального богатства.

Отношения собственности – это имущественные (субъектно-объектные) отношения между субъектом и объектом, которые в свою очередь служат материальной предпосылкой отношений (субъектно-субъектных) между субъектами собственности, отражающих имущественные взаимосвязи субъекта с другими субъектами.
Основными отношениями собственности, определенными еще римским правом, являются пользование, распоряжение и владение /4,21/.

Пользование - реальное проявление отношений собственности, означающее применение объекта собственности в соответствии с его назначением с целью извлечения пользы и предполагающее наличие совокупности условий потребления, специфичных для конкретного потребителя.
Не следует отождествлять право пользования и реальное пользование. Это право может быть делегировано собственником другому пользователю на определенных условиях. Например, наемный работник использует средства производства, не являясь их владельцем, а владелец предприятия сам ими обычно не пользуется. С другой стороны, пользование может быть реализовано в отсутствие прав при развитии теневых отношений присвоения или нарушения условий пользования, установленных собственником.
Реальное пользование предполагает его обязательное совмещение с другой формой присвоения – распоряжением, в контексте изменения характера пользования и (или) смены потребителя.

Распоряжение представляет собой форму присвоения, означающую возможность иных, помимо потребления, действий над объектами собственности – продажи, безвозмездной или платной передачи в пользование, в том числе, ограниченное. Эту форму присвоения можно определить как право регулирования использования ограниченных благ, из которого формируется функция управления. Управление в этом случае можно определить как комплекс возможных воздействий субъекта собственности на объект.

Распоряжение предполагает возможность распределения различных функций между несколькими субъектами и означает возможность делегирования прав нескольким персонифицированным субъектам, каждый из которых может распоряжаться объектом собственности только в пределах предоставленных ему полномочий, которые определяются доступной ему областью контроля.
Другими словами, распоряжение – высший способ реализации отношений между субъектом и объектом собственности, дающий субъекту право и возможность поступать по отношению к объекту и использовать его в рамках закона практически любым желаемым образом вплоть до передачи другому субъекту, преобразования в другой объект и даже ликвидации.
Здесь следует выделить формы ограниченного распоряжения собственностью, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации и называемые правом хозяйственного ведения и правом оперативного управления.
Право собственности как наиболее полная форма присвоения, соединяющая пользование и распоряжение, означает, что собственник выполняет любые действия над принадлежащими ему благами, целиком присваивает полезный результат и несет всю полноту материальной ответственности за свои действия. Другие формы присвоения ограничивают в той или иной форме свободу действий субъекта пользования и (или) владения на объект собственности, одновременно уменьшая его реальную ответственность, предусматривая гарантии со стороны ограничивающего эту свободу собственника.

Владение – начальная, исходная форма отношений собственности, отражающая юридическую, документально закрепленную фиксацию субъекта собственности либо факт реального обладания объектом. Оно предполагает реализацию всей полноты прав пользования и лишь часть прав распоряжения, предоставленных владельцу собственником на определенных условиях. Владение – это номинальное право либо практическая возможность использовать объект, но не всегда действительная реализация такой возможности. Оно еще не является в полной мере собственностью в социально-экономическом смысле.
Таким образом, право собственности означает возможность передачи объекта собственности в пользование, распоряжение или владение другим субъектам без утраты самого права собственности с установлением правил, которые те обязаны соблюдать.
Общественное разделение труда, которое представляет собой внешний фактор формирования и развития отношений собственности, предопределяет объективную необходимость и возможность разделения субъектов собственности, пользования и распоряжения. Материальные предпосылки этого разделения создаются числом и разнообразием объектов собственности. Одновременно с этим углубление разделения труда вызывает необходимость разделения субъекта собственности и субъектов управления, что создает основу делегирования распорядительных функций (вертикальное разделение труда) и дифференциацию функций управления (горизонтальное разделение труда).

Система определений собственности

В качестве основы процесса рыночного обращения собственности, как правило, используется классификация собственности в системе определений Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ): объекты, субъекты, формы и права собственности.

Недвижимость – земля и другие естественные угодья, находящиеся в собственности физических и юридических лиц, иные вещные права на землю, а также всякое иное имущество, прикрепленное к земле и прочно связанное с ней (здания, сооружения, предприятия и др.) /5/.

Из законодательных определений таких объектов собственности, как участки недр и леса, также следует их тесная взаимосвязь с земельными участками и соответственно с регулирующими положениями фактически первенствующего для всех названных типов объектов недвижимости земельного законодательства.

Недвижимость, как объект собственности, является одновременно материальной, правовой и экономической категорией (рис. 1.5.).

На материальном уровне недвижимость имеет четко очерченные границы в пространстве и во времени. Каждый объект имеет собственные физические характеристики. Правовое поле, в котором функционирует недвижимость, определено Гражданским кодексом РФ. Оно рассматривается как объект гражданских прав и представляет собой совокупность прав, отвечающих юридическим стандартам, задаваемым государством и международными нормами права.

В соответствии со статьей 130 ГК РФ к недвижимости относятся: земельные участки; участки недр; обособленные водные объекты; все, что прочно связано с землей (леса, здания, сооружения, многолетние насаждения); движимые объекты, подлежащие регистрации (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).

В юридическом смысле в России существуют не целые объекты недвижимости в вертикальном разрезе с полным комплексом прав на эти объекты, а совокупность прав на каждый отдельный элемент, закрепленный в самостоятельном документе: Воздушный кодекс РФ, Водный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ (в настоящее время находится в стадии обсуждения) и др.

По характеру потребления, недвижимость законодательно делится на жилой и нежилой фонды.

Жилой фонд (недвижимое имущество в жилищной сфере) с установленными правами владения, пользования и распоряжения включает:

земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями;

приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетними циклом развития;

жилые дома;

квартиры;

иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания;

сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

К объектам нежилого фонда относятся:

нежилые помещения в жилых домах предназначенные для торговых, бытовых или иных нужд непромышленного характера;

предприятия как имущественные комплексы;

отдельно стоящие здания и сооружения, не относящиеся к жилому фонду.

Особое значение в современной экономике имеют такие объекты нежилого фонда, как предприятия, рассматриваемые в виде имущественных комплексов. Соответствующее определение дано в Гражданском кодексе РФ (ст. 132). При этом в состав предприятия как имущественного комплекса включены все виды движимого и недвижимого имущества, обеспечивающего деятельность данного предприятия (рис. 1.6).

Понятие имущественного комплекса как сложной вещи, объединяющей неразрывно связанные недвижимые и движимые компоненты, является очень важным, поскольку к этой схеме можно привести такие сложные объекты недвижимости, как:

памятники истории, культуры, архитектуры;

охранные зоны;

ландшафтные комплексы и т.п.

Общим для приведенного перечня является неразрывная связь составляющих их отдельных объектов недвижимости (земельные участки, здания и сооружения, обособленные водные объекты и многолетние насаждения) и движимых вещей (выдающиеся элементы интерьера, культурные ценности, исторические вещи, уникальные библиотеки и коллекции, именные знаки принадлежности и т.д.).

Говоря об экономическом содержании недвижимости, следует отметить такие общие для всех объектов недвижимости свойства, как полезность, долговечность, износ, уникальность, разнородность и неповторимость /21/.

Показатель долговечности – самый важный (земля – вечна, здания и сооружения имеют нормативные сроки службы 50-150 лет, предприятия, как имущественные комплексы, имеют большой срок функционирования или создаются бессрочно).

Потеря пригодности объектов недвижимости характеризуется их износом (физическим и моральным). Физический износ объектов недвижимости показывает степень изменения со временем их физических свойств. Моральный (функциональный) износ связан с возникновением новых требований к сооружениям, зданиям.

Привлекательность конкретного объекта недвижимости, прежде всего, связана с его уникальностью и неповторимостью.

В рыночной экономике, выступая предметом сделок купли-продажи, недвижимость становится товаром, основными характеристиками которого, как известно, являются потребительские и стоимостные показатели. Общей потребительской характеристикой недвижимости является ее полезность.

В том случае, когда объект недвижимости полезен какому-либо потенциальному собственнику, он обладает стоимостью.

Стоимость недвижимости определяется затратами на создание и реализацию конкретного объекта и выражается в цене. Цена товара формируется на рынке недвижимости и, при равенстве спроса и предложения на объекты недвижимости, зависит от стоимости денег. Но, как правило, спрос и предложение на рынке недвижимости не соответствуют друг другу, поэтому цена объектов отличается от стоимости. При определении стоимости объектов недвижимости нужно отличать их стоимость в обмене и стоимость в пользовании /21/.

Стоимость в обмене – цена, которая будет преобладать на свободном, открытом и конкурентном рынке, иначе говоря, – это рыночная стоимость.

Стоимость в пользовании – стоимость для конкретного пользователя или группы пользователей, иначе – субъективная стоимость. Эта стоимость может быть определена с целью продажи, сдачи в аренду, передачи в залог. Стоимость, определяемая для конкретного покупателя, называется инвестиционной стоимостью, которая связана с риском, масштабами финансирования, будущим повышением или снижением стоимости объектов недвижимости, последствиями налогообложения.

Стоимостные показатели объектов недвижимости связаны с таким понятиями, как ликвидность, доходность и надежность.

Недвижимость – это наиболее долговечный и основательный товар, обеспечивающий надежность вложений.

Ликвидность объектов недвижимости – способность их к реализации, степень обратимости их в денежные средства, возможность быстро и без потерь продать недвижимость по разумной, реальной рыночной цене. Эта величина обратно пропорциональна времени, которое требуется для превращения товара в деньги.

Доходность – отношение дохода, полученного от продажи или использования объектов недвижимости, к ее стоимости. Этот показатель применяется по отношению к недвижимости, приносящей доход.

Рассмотренные характеристики связаны с наличием рынка недвижимости.

Рынок недвижимости представляет собой сложную структуру, в рамках которой сводятся вместе покупатели и продавцы, и включает правовой, экономический и организационный блоки.

Правовой блок – совокупность правил и механизмов передачи прав на собственность, а также правил поведения собственников с учетом их интересов.

Экономический блок можно представить в виде системы многочисленных показателей, характеризующих потребительские и стоимостные параметры как отдельных объектов недвижимости, так и однородных систем, их общее расположение в цепочке интересов потенциальных и реальных покупателей, продавцов, предпринимателей, арендаторов и арендодателей. В этом блоке могут быть рассмотрены системы налогов, доходов, ценообразования и инвестирования.

Что касается организационного блока, то в России в настоящее время рынок недвижимости в полной мере не сформировался. Фактически существует рынок отдельных элементов объектов недвижимости (квартир, комнат, офисов, складских помещений и т.д.). Причем оборот этих товарных единиц регулируется различными нормами, ограничен межведомственными границами, экономическими и административными барьерами. Основной предпосылкой рынка недвижимости является разнообразие форм собственности.

Формы собственности и субъекты рынка собственности

Форма собственности – это ее вид, определенный по субъекту собственности. Другими словами, форма собственности определяет принадлежность разнообразных объектов собственности субъекту единой природы. В Российской Федерации (ст. 212 ГК РФ) в равной степени признаются несколько форм собственности (частная, государственная, муниципальная и иная), в операциях с которыми могут участвовать субъекты рынка собственности, представленные на рис. 1.7.

Оборот собственности

Схема рыночного оборота собственности в соответствии с ГК РФ (ст. 212) представлена на рис. 1.8. Взаимодействие форм собственности: государственной (федеральной и субъектов Федерации), муниципальной, частной и иной осуществляется путем оборота на рынке собственности, включающем прямые и обратные процессы трансформации.

Анализ функционирования рынка собственности показывает, что на нем возможны любые процессы трансформации собственности, которые могут приводить как к концентрации собственности, оптимальной с точки зрения собственников, так и ее распаду или банкротству.

При этом, как правило, концентрация собственности связана с формированием высокоинтегрированных структур – корпораций (финансово-промышленных групп, холдингов, ассоциаций, концернов и т.д.), в том числе и со смешанной формой собственности и балансом корпоративных интересов их участников (государства и других собственников).

Понятие рынка собственности

В рыночной экономике функционирует множество типов рынков: труда, капитала, собственности, в том числе недвижимости, ценных бумаг, товаров, услуг (маркетинговых, консалтинговых, менеджмента), ресурсов и др. Каждый из этих рынков, как правило, имеет сложный иерархический и многосекторный характер.

Фактически любой вид объектов гражданского права (вещи недвижимые и движимые, работы и услуги, информация, результаты интеллектуальной деятельности, нематериальные блага) из различных форм собственности как товар может сформировать свой тип рынка, с присущей только ему системой управления, своеобразной иерархической и разветвленной структурой, органами управления, их функциями, связями и отношениями, региональными и прочими признаками.

В настоящее время на рынке собственности России обращаются достаточно активно только некоторые из возможных ее видов: недвижимость и ценные бумаги, хотя в экономически развитых странах на рынке представлены все формы и виды собственности.

Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью и проявляющихся при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в траст, аренду, внаем и т.д.

Особенностями рынка недвижимости являются /3/:

величина спроса на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местом нахождения объекта недвижимости) и историческим (временем создания объекта недвижимости) факторами, состоянием инфраструктуры в микрорайоне объекта недвижимости;

практически все сделки с недвижимостью должны проходить государственную регистрацию;

вложению капитала в недвижимость сопутствуют три вида затрат (затраты на поддержание объекта недвижимости в функциональном состоянии, ежегодный налог на владение недвижимостью, налоги и сборы на сделки с недвижимостью).

Для современного российского рынка недвижимости характерны искусственное разграничение прав собственности на объекты недвижимости (здания, сооружения) и участки под ними, слабое государственное регулирование отношений на рынке недвижимости и неразвитость рыночной инфраструктуры, что существенно затрудняет его дальнейшее развитие.

Терминологический словарь ипотеки, составленный Центром ипотечных и инвестиционных программ АНХ при Правительстве РФ, приведен в Приложении 1.

Правовая базы ипотеки

В связи с увеличением объемов делового оборота недвижимости в России все активнее стали использоваться такие инструменты, как внесение недвижимости в качестве вклада в уставный капитал, залог недвижимого имущества и др., с появлением которых объективно возникла необходимость правового регулирования вопросов, связанных с оборотом недвижимого имущества в целом и залогом, в частности. Залог предоставляет залогодателю время для мобилизации средств, необходимых для выкупа заложенной недвижимости, то есть речь идет об ипотеке.

Ипотека – залог недвижимости (земли, строений, сооружений, квартир, домов и т.д.) с целью получения ипотечной ссуды, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника.

При ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса в целом право залога распространяется на все входящее в его состав имущество (движимое и недвижимое), включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки, если иное не предусмотрено законом или договором.

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего законодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Договор об ипотеке, так же как договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению и регистрации в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом.

В случае договора об ипотеке государственных и муниципальных предприятий необходимо получить согласие соответствующего комитета по управлению имуществом на передачу предприятия в залог, если в договоре этого предприятия с комитетом не оговорено иное.

Если имущество закреплено за организацией на праве оперативного управления, то, как правило, такая организация не вправе передать его в залог. Исключение составляет имущество, приобретенное с согласия собственника и в соответствии с законом, в результате самостоятельной предпринимательской деятельности.

Ипотека позволяет органам государственного управления в рамках мероприятий по урегулированию проблем неплатежеспособности осуществлять реструктуризацию и финансовое оздоровление предприятий, попавших в кризисную ситуацию.

Поскольку ипотека предприятия распространяется на все его имущество, включая основные фонды и оборотные средства, а также иные ценности, отраженные в балансе предприятия, то при неисполнении обязательств, обеспеченных ипотекой, залогодержатель вправе принять меры по оздоровлению финансового положения предприятия, предусмотренные договором об ипотеке, включая назначение своих представителей в руководящие органы предприятия, ограничение права распоряжаться произведенной продукцией и иным имуществом.

Если эти меры не дают надлежащего результата, залогодержатель вправе обратить взыскание на находящееся в ипотеке предприятия и оно продается с аукциона как единый комплекс в порядке, предусмотренном законодательством.

Таким образом, без проведения процедур, предусмотренных законодательством о несостоятельности (банкротстве), методом ипотеки можно достичь аналогичных целей.

Передавать в ипотеку предприятие, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве либо принято решение о ликвидации, нельзя.

В результате законотворческой работы был принят Федеральный закон от 16 июля 1998г. №102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”. Основные положения этого закона приведены в Приложении 2.

В соответствии с законом ипотека имеет место тогда, когда обеспечением обязательства служит недвижимость. В указанном законе (ч. 2 ст. 1) содержится норма о том, что по обязательству, обеспеченному залогом, залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не обремененное этим обязательством. То есть закон об ипотеке позволяет третьему лицу выступать поручителем по займу.

Участие третьего лица в залоговых правоотношениях показательно тем, что при этом точно так же, как и в ситуации, когда залогодатель и должник выступают в одном лице, существенным условием является объект недвижимости, предоставляемый в качестве залога третьим лицом, а не то, какие отношения существуют между таким залогодателем и основным должником, например, по кредитному договору. Отношения между названными лицами могут иметь различную природу, однако непосредственно к ипотеке они не относятся, поскольку при залоге, равно как и при ипотеке, “верят не лицу, а вещи”.

Закон однозначно определяет, что заложенная недвижимость остается у залогодателя, и этим подчеркивается одно из главных условий ипотеки, по которому залогодатель владеет и пользуется имуществом, то есть имеет место залог не только с оставлением имущества у залогодателя, но и с сохранением его оборота, имеющего определенные ограничения.

Таким образом, ипотека возникает в силу норм закона. В частности, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной организации в собственность.

Залог имеет место, например, при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества. В этом случае получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. Однако, как правило, наиболее распространенным основанием возникновения ипотеки является договор, в соответствии с которым определяются объект ипотеки, залогодатель, залогополучатель и другие участники конкретной сделки.

В дополнение к сказанному необходимо указать, что применительно к ипотеке большое значение имеют как общие правила об оборотоспособности объектов гражданских прав, так и правила регулирования оборота объектов недвижимого имущества. Так как оборот недвижимости допускается в строго очерченных пределах в соответствии с законами, то лишь в соответствии с содержащимися в них нормами может возникать залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества.

Например, купля-продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь за собой отчуждение участков лесного фонда, а также участков лесов, не входящих в лесной фонд, не допускаются (ст. 12 Лесного кодекса РФ).

Помимо ограничений на состав объектов, вовлекаемых в деловой оборот по ипотеке, законодательство регулирует также состав и типы сделок, обеспечение по которым может быть представлено в виде ипотеки. Как указывается в законе, ипотека обслуживает только основное обязательство. Поэтому существует определенный перечень обязательств, обеспечиваемых ипотекой, включающий в себя:

кредитный договор (ст. 819 ГК РФ);

договор займа (ст. 807 ГК);

договор иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже (ст. 454 ГК), аренде (ст. 606 ГК), подряде (ст. 702 ГК);

другой договор (ст. 420 ГК);

причинение вреда (п. 1 ст. 8 ГК).

Данный перечень не носит исчерпывающего характера и может быть расширен, поскольку имеется оговорка “если иное не предусмотрено федеральным законом”.

Если сторонами ипотечных правоотношений являются юридические лица, то обязательства, в отношении которых установлена ипотека, подлежат бухгалтерскому учету (ч. 2 ст. 2 закона). Основы регулирования бухгалтерского учета в России установлены Федеральным законом от 21.11.1996г. №29-ФЗ “О бухгалтерском учете”. В соответствии с его положениями (п. 2 ст. 1) объектами бухгалтерского учета являются имущество организаций, их обязательства и хозяйственные операции, осуществляемые организациями в процессе своей деятельности. Общие правила, содержащиеся в законе о бухгалтерском учете, детализируются в других нормативных правовых актах.

В каждом конкретном случае бухгалтерский учет обязательств, обеспечиваемых ипотекой, имеет свои специфические особенности и может отличаться весьма существенным образом. В частности, бухгалтерский учет операций по договорам займа отличается от правил, по которым учитывается аренда имущества.

Согласно п. 1 ст. 807 ГК по договору займа деньги или иные вещи, определенные родовыми признаками, передаются заимодавцем в собственность заемщику. Порядок выдачи займа, его возврата, начисления и уплаты процентов и штрафных санкций определен в главе 42 ГК. В соответствии с ГК договором займа или нормативными правилами могут быть установлены особенности использования и учета заемных средств. Сущность данной операции заключается в том, что передача предмета займа связана с переходом права собственности на него, а значит и со списанием с баланса заимодавца вещей (товарно-материальных ценностей) и их принятием к учету на соответствующие счета заемщика.

Передача вещей (товарно-материальных ценностей) заемщику дает формальное основание отражать операцию в бухгалтерском учете через счета для учета реализации. Вместе с тем заемщик, возвращая аналогичные ценности, также отражает возврат с использованием счетов для учета выручки от реализации. То есть ипотека влечет за собой не только правовые последствия, но и совокупность финансово-экономических процедур, к которым относятся движение денежных ресурсов, бухгалтерские операции, извлечение экономической выгоды и др.

Своим постановлением от 14.01.2000г. №28 Правительство РФ одобрило Концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования, которая направлена на совершенствование законодательной и нормативно-правовой базы в указанной области как на федеральном уровне, так и на уровнях субъектов Федерации и муниципальных образований.

В настоящее время на рассмотрение Государственной Думы внесены проекты федеральных законов “Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах” и “О кредитной кооперации в жилищной сфере”, а также законопроекты по изменению и дополнению к законам “Об ипотеке” и “О несостоятельности (банкротстве)”. После принятия поправок к Федеральному закону “Об ипотеке” ЦБ приступит к созданию специальных нормативов для банков, занимающихся ипотечным кредитованием.

Таким образом, в настоящее время созданы как правовые, так и экономические основы ипотеки. Правовые основы в сущности составляют нормативно-правовую базу ипотеки, которая включает федеральные законы, указы Президента РФ, постановления Правительства РФ и другие подзаконные акты, действующие в рассматриваемой области.

По мнению экспертов-юристов, существующая в настоящее время нормативно-правовая база ипотеки нуждается в доработке. В частности, в законе об ипотеке недостаточно четко сформулировано понятие закладной. Необходимы уточнения также и в разделе о регистрации ипотеки, так как текст неоднозначно определяет, какой документ подтверждает возникновение обеспеченного ипотекой обязательства.

Кредит под залог недвижимого имущества

Поскольку ипотека представляет собой залог и служит обеспечением обязательства, она получила распространение в банковской практике как инструмент снижения кредитных рисков. То есть ипотека является залогом по специальному виду кредита – ипотечному кредиту, который выдается, как правило, на специальных условиях, обусловленных спецификой формы залога недвижимости.

Ипотечный кредит – это долгосрочная ссуда, выдаваемая под залог земли, строений производственного и жилого назначения, другого недвижимого имущества, состав которого приведен в ст. 5 Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)”:

земельные участки (за исключением участков, указанных в ст. 63 закона);

предприятия, а также здания, сооружения и другое недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Другими словами, ипотечный кредит – это долгосрочное инвестирование залогодержателя в недвижимость залогодателя под залог недвижимости.

Не все перечисленные выше объекты в чистом виде можно считать недвижимым имуществом. В частности, в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997г. №122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации, – это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы. Под это определение не подпадают воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Однако они являются предметами ипотеки, т.е. рассматриваются как объекты залога.

Данное несоответствие, однако, не влияет на сущность ипотечного кредита, которая будет рассмотрена далее. Но прежде рассмотрим структуру рынка ссудных капиталов.

Рынок ссудных капиталов, как один из сегментов финансового рынка, можно определить как особую сферу финансовых отношений, связанных с обеспечением кругооборота ссудного капитала. Основными участниками этого рынка являются:

первичные инвесторы, т.е. владельцы свободных финансовых ресурсов, мобилизуемых банками на различных основаниях и превращаемых в ссудный капитал;

специализированные посредники в лице кредитно-финансовых организаций, непосредственно привлекающие (аккумулирующие) денежные средства, превращающие их в ссудный капитал и предоставляющие такой капитал заемщикам на возвратной основе (временно) за плату в форме процента;

заемщики (юридические и физические лица, государства), испытывающие недостаток в финансовых ресурсах и готовые заплатить специализированному посреднику за право их временного использования;

организации, занимающиеся оценкой предметов залога и гарантированием ссуд (страховые компании, независимые оценщики, ломбарды), в функции которых входит определение реальной стоимости заложенного имущества, перераспределение ущерба от недобросовестного исполнения обязательств по кредитным договорам и обеспечение обращения взыскания на объекты залога.

Исходя из целевой направленности выделяемых банками кредитных ресурсов рынок ссудных капиталов может быть разделен на 4 базовых сегмента (рис. 1.9):

денежный рынок – совокупность краткосрочных (до одного года) кредитных операций, обслуживающих движение оборотных средств (высоколиквидные ценные бумаги – казначейские векселя, банковские акцепты и др.);

рынок капиталов – совокупность средне- и долгосрочных кредитных операций, обслуживающих движение, прежде всего, основных средств;

фондовый рынок – совокупность кредитных операций, обслуживающих рынок ценных бумаг;

ипотечный рынок – совокупность кредитных операций, обслуживающих рынок недвижимости.

Таким образом, ипотечный кредит как предмет ипотечного рынка ссудных капиталов может предоставляться как специальными ипотечными банками, так и иными коммерческими банками, страховыми компаниями и другими кредитно-финансовыми институтами.

Ипотечный кредит распространен в странах, где существует частная собственность на землю, и является важным каналом финансирования, например, аграрного сектора экономики, так как собственных капиталов фермеров зачастую недостаточно для покупки современной техники, для мелиорации и других нужд.

1.2. Европейская и американская модели ипотечного кредитования. Ипотека в дореволюционной России

Общие принципы ипотечного кредитования в Европе

Ипотека в странах ЕЭС является мощным фактором развития экономики (до 80% всех залогов являются ипотечными). Процент за ипотечный кредит существенно ниже, чем за другие виды банковских кредитов.

Ипотечный кредит, как правило, выдается на срок 15-40 лет. Процент кредита фиксируется только на срок от 2 до 5 лет, зависит от состояния экономики и устанавливается фактически ежемесячно. Так, в Швеции в 1994г. этот процент был равен 12%, в 1996г. – 7-8%.

В странах ЕЭС действуют государственные системы оценки и переоценки объектов недвижимости. Принято, что кадастровая (нормативная) стоимость объекта равна примерно 75% от его рыночной стоимости. Переоценка всех объектов производится раз в 5-6 лет. Ежегодно стоимость объектов индексируется на величину инфляции.

Кадастровая оценка стоимости недвижимости является основой для начисления налога на недвижимость и для определения размера ипотечного кредита.

В зависимости от состояния экономики происходят колебания стоимости объектов недвижимости. Известны случаи, когда стоимость объектов недвижимости становилось ниже выданного под них кредита. Падение стоимости объекта из-за физической амортизации или морального старения – один из видов рисков ипотечного банка. Поэтому в договоре ипотечного кредита оговариваются требования к содержанию и эксплуатации объекта недвижимости.

Необходимым условием развития системы ипотечного кредитования являются законодательные нормы о принудительной продаже (отчуждении) объектов недвижимости в необходимых случаях. Если заемщик не оплатил (не вернул) кредит, механизм принудительной продажи дает возможность кредитору быстро вступить во владение собственностью. Как правило, ипотечный банк сразу передает недвижимость специализированным структурам для ее продажи.

Ипотечные банки получают средства для выдачи кредитов не путем привлечения депозитов, а путем выпуска специальных ипотечных облигаций (закладных). Эти облигации, как правило, считаются высоконадежными и ликвидными ценными бумагами. Поэтому государство, страховые компании, пенсионные и другие финансовые фонды являются основными держателями таких облигаций. Например, ни один покупатель датских ипотечных облигаций никогда не имел убытков из-за неплатежеспособности эмитента.

Ипотечные банки ЕЭС действуют в соответствии с общими нормами ЕС для кредитных учреждений. Это касается таких центральных вопросов, как расчет и понятие собственных средств банка, взвешенная по степени риска оценка активов. Кроме того, национальные законодательства содержат нормы, направленные на ограничение риска потенциальных убытков ипотечных банков при невыполнении заемщиком своих обязательств и соответственно риска по выпущенным облигациям.

Существует две системы организации ипотечного кредитования:

1. В Швеции и Дании кредиты и залоги разделены. Государственная регистрация необходима только для залогов, а размер кредита в органах регистрации прав на недвижимость не фиксируется. Это упрощает процедуру и перекладывает на ипотечные банки заботу о возврате выданных ссуд.

2. В Германии государственной регистрации подлежит не только залог, но и полученный кредит. По мере выплаты суммы размер кредита уменьшается.

В Германии ипотечные банки являются кредитными институтами, что отражено в законе о кредитных операциях, который для всех кредитных институтов Германии является обязательными, и в законе об ипотечных банках – специальном законе для частноправовых кредитных институтов. Их основными задачами и сделками в соответствии с последним законом являются:

залог земельных участков (внутри страны) и его обеспечение через установление ипотеки над земельным участком;

эмиссия ипотечных закладных на основании приобретенных ипотек;

предоставление кредитов отечественным корпорациям и учреждениям общественного права или третьим лицам при условии, что гарантами выступают эти корпорации;

эмиссия коммунальных долговых обязательств (закладных).

Согласно данному закону, ипотечные банки имеют право совершать некоторые побочные и вспомогательные сделки:

предоставление кредита, превышающего 60% предельной стоимости земельного участка;

размещение капиталовложений, получение вкладов, хранение и управление ценными бумагами;

участие в других сделках или определенного размера долевое участие в деятельности других предприятий, если это служит решению основных задач ипотечного банка;

размещение свободных средств в других банках или скупка собственных ценных бумаг.

Что касается финансовой политики, проводимой ипотечными банками, то указанным законом им отведена посредническая и трансформационная функция. Задачей банков является привлечение свободного, ищущего вложения частного капитала и средств институциональных вкладчиков (например, страховых компаний) для долгосрочного рефинансирования. Привлеченный таким образом капитал используется для кредитования частных лиц и жилищно-коммунального хозяйства, предприятий промышленности и сельского хозяйства так, чтобы вкладчику (держателю закладных) была гарантирована возможность получения своих денег в срок.

Все сказанное выше дает основание говорить об ипотечном банке как об особой форме кредитного института, обладающего существенными особенностями. То есть речь идет об особых кредитных институтах, чья деятельность регламентируется специальными законодательными актами. Предполагается, что ипотечный банк не может осуществлять такую же широкую гамму финансовых операций, как и универсальные коммерческие банки. Таким образом, ипотечные банки работают со строго определенными видами и формами кредита, а поэтому имеют дело с определенным кругом деловых партнеров.

Другой отличительной особенностью ипотечных банков Германии является наличие у них привилегии на выпуск долговых закладных обязательств. Все остальные частноправовые кредитные институты не имеют права употреблять для обозначения своих ценных бумаг слова “закладной лист”. То, что рефинансирование осуществляется посредством продажи ипотечных и коммунальных долговых обязательств и закладных листов, подтверждает положение о том, что ипотечные банки ограничены в выборе способов рефинансирования, т.е. создания денежного капитала, и этим одновременно ограничивается круг их деловых партнеров, для которых такая форма вложения капитала приемлема.

Форма организации ипотечных банков также подвергается специальному регулированию. Они могут существовать только в форме акционерного общества или коммандитного акционерного общества (АО на основе ответственности по доле). Однако ипотечные банки в последней организационно-правовой форме в Германии не встречаются.

Общее условие функционирования системы: открытость для банков системы регистрации прав на недвижимость, которая включает регистры залогов (обременений).

Американская схема ипотечного кредитования

Страны англо-американской системы права используют двухуровневую модель рынка ипотечного кредитования. Данная модель возникла в США. Произошло это по нескольким причинам. Во-первых, введение единой системы ипотечного кредитования на основе федерального законодательства в США было невозможно из-за исключительной компетенции штатов в области законодательства. Во-вторых, после Великой депрессии возникла необходимость экономически стимулировать жилищное строительство, а сделать это без государственной поддержки было невозможно.

В сложившихся тогда условиях для создания общенационального рынка пришлось с помощью экономических механизмов воздействовать на процесс ипотечного кредитования и привести сделки к однообразному виду. В дальнейшем права на ипотечные кредиты могли быть реализованы для рефинансирования кредиторов.

Таким образом, суть двухуровневой модели состоит в том, что ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным агентствам. Последние могут поступить с полученными ипотечными кредитами по-разному:

1) переуступить их вторичным инвесторам;

2) сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия (доли) в таких пулах;

3) выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги.

Первичный рынок определяется взаимодействием заемщика и банка, его инструментами являются собственно ипотечные кредиты. Цепочка “банк – посредник – инвестор” составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

В США ипотечные инструменты, по сравнению с другими видами кредитов, отличаются:

долгосрочностью (обычно до 20-30 лет);

относительно низким кредитным риском, что связано с наличием залога и, следовательно, с более высокой ответственностью заемщика;

неопределенностью поступлений в связи с возможностью досрочного погашения.

В настоящее время в США используются различные виды ипотечных инструментов, которые позволяют максимально учитывать специфические возможности и потребности заемщика. Превалирующим инструментом является кредит с фиксированной процентной ставкой, который выплачивается равными по сумме ежемесячными платежами на протяжении всего срока кредитования (level-payment, fixed-rate mortgage). Расчет суммы ежемесячного платежа производится согласно формуле аннуитета, поэтому такой вид кредита еще называют аннуитетным.

Справочно

Аннуитет – сумма определенного размера, выплачиваемая в течение продолжительного времени в погашение полученного от него займа, включая проценты /18/.

Использование различных ипотечных инструментов позволяет заемщику досрочно погашать (полностью или частично) остаток основного долга в любой момент времени.
Основные виды долговых инструментов на вторичном рынке:
краткосрочные (с периодом обращения до 1 года) бескупонные облигации, размещаемые с дисконтом от номинальной стоимости;
средне- и долгосрочные облигации с фиксированным купоном;
средне- и долгосрочные облигации с фиксированным купоном с правом досрочного погашения;
облигации с правом досрочного погашения, купонная ставка по которым возрастает на определенную величину с заданной периодичностью (callable step-up notes);
различные виды так называемых структурированных облигаций (structured notes), купонная ставка или сумма выплаты основного долга по которым привязана к определенному индексу.

Новое развитие вторичный ипотечный рынок США получил с начала 70-х годов с появлением механизма секьюритизации ипотечных кредитов, под которым понимается выпуск ценных бумаг, обеспеченных пакетом (пулом) ипотечных кредитов.

В пул обычно собираются однотипные ипотечные кредиты, совпадающие по условиям кредитования – периоду, схеме выплат, категории заемщиков, виду заложенной недвижимости. Ценные бумаги, выпущенные в процессе секьюритизации, носят название переводных ипотечных ценных бумаг (pass-through securities, pass-throughs). Для проведения программ секьюритизации были созданы Правительственная национальная ипотечная ассоциация и Федеральная жилищная ипотечная корпорация.

Переводные ценные бумаги отличаются от традиционных финансовых инструментов тем, что периодичность и размер выплат по ним определяются поступлениями за ипотечные кредиты, обеспечивающие данный выпуск. Таким образом, при помощи переводной бумаги платежи за ипотечные кредиты переводятся от заемщика к конечному инвестору за вычетом сборов посреднических структур (отсюда и название – переводная ценная бумага). Поскольку платежи за ипотечные кредиты включают в себя поступления в счет досрочного погашения, то главной особенностью переводных ипотечных бумаг является перенос на конечного инвестора риска досрочного погашения как специфического риска, связанного с владением ипотечными кредитами. Владельцу переводной бумаги заранее не известна сумма ежемесячных поступлений и, как следствие, точный период погашения.

Таким образом, важнейшими особенностями американской модели ипотеки является организация вторичного рынка и содействие государства его развитию.

В последние годы в США стали быстро развиваться такие сберегательные учреждения, как кредитные союзы, ориентированные на потребителя и организованные в виде объединения людей, имеющих общую специальность или регион проживания. Кредитные союзы существуют как в коммерческих фирмах, так и на государственных предприятиях и учреждениях, обслуживая заводы и офисные центры. Большинство кредитных союзов основано лицами, имеющими общую специальность. Около 50% кредитных союзов объединяет работников частных фирм, 20% - занятых на государственных предприятиях и 10% - работников сферы образования. Оставшиеся 20% действуют при социальных, рабочих и других организациях.

Кредитные союзы - довольно распространенная форма объединения денежных средств экономически активного населения. Они занимаются, прежде всего, предоставлением небольших потребительских кредитов своим членам. Такие кредиты составляют 51% всех активов союзов. Свои средства союзы размещают также на банковских депозитах (25%), в государственных ценных бумагах (10%), ипотечных займах (7%) и прочих активах (7%). Основной вид вторичных ценных бумаг кредитных союзов - это срочные вклады, называемые акциями, - 92% всех пассивов /24/.

Кредитные союзы в США являются третьим крупнейшим финансовым посредником, предоставляющим потребительские и персональные кредиты, после коммерческих банков и финансовых компаний. Как инвесторы кредитные союзы имеют право предоставлять дополнительные услуги такие, как ипотечные займы и кредитные карточки. Кредитные союзы развивают все виды финансовых услуг для домовладений.

Деятельность кредитных союзов по выдаче ипотечных кредитов обусловлена желанием потребителей получить более крупный кредит, чем они могли бы иметь, обратясь в традиционные кредитные учреждения.

Модели привлечения средств для ипотеки

В мировой практике проблема привлечения банками средств для долгосрочных ипотечных кредитов решается в основном в рамках двух основных моделей: депозитарной модели учреждения ипотеки (привлеченные средства клиентов помещаются на расчетные счета и депозиты) и модели ипотечного банка (продажа долговых и заемных обязательств на вторичном рынке частным инвесторам).

Обе модели мобилизации ресурсов могут быть использованы в рамках одного кредитного института, отличаясь по способу привлечения и срокам согласования с активными операциями по долгосрочному кредитованию.

В различных странах с учетом их традиций и особенностей законодательства, под воздействием которых складывался финансовый рынок, превалирует та или другая из названных моделей.

Так, в Германии и Франции наибольшее распространение приобрела схема строительных сбережений (накопительных жилищных контрактов), поощряемая государством различного рода премиями и налоговыми льготами по долголетним (от 2 до 7 лет) депозитам.

Привлекаемые через систему строительных сбережений денежные средства относительно дешевы и направляются на предоставление также относительно дешевых жилищных кредитов, поскольку данные финансовые потоки носят замкнутый характер и практически не зависят от изменения стоимости ресурсов на общем финансовом рынке страны.

Однако даже в этих странах (с учетом активной стимулирующей роли государства) кредитных средств, привлекаемых через жилищные накопительные системы, недостаточно для финансирования всего рынка долгосрочных ипотечных кредитов.

Основная масса средств для финансирования жилья поступает через ипотечные банки, продающие свои долговые обязательства, обеспеченные выданными ипотечными кредитами, на фондовом рынке.

Наибольшее развитие подобная модель получила в США, где правительство создало ряд национальных финансовых институтов типа “Фэнни Мэй” (Федеральная национальная ипотечная ассоциация), “Джинни Мэй” (Правительственная национальная ипотечная ассоциация), “Фредди Мак” (Федеральная корпорация ипотечного кредитования), которые регулируют и направляют вторичный рынок ценных ипотечных бумаг, либо непосредственно покупая ипотечные кредиты у банков, либо предоставляя свои гарантии по ценным ипотечным бумагам, выпускаемым банками.

“Фэнни Мэй”, созданная в 1936г. как чисто правительственная организация, в 1968г. была приватизирована, и государственный пакет акций перешел в специально созданную корпорацию “Джинни Мэй”. Несмотря на приватизацию и соответственно полную самостоятельность “Фэнни Мэй”, ее устав утверждается Конгрессом США, а ее руководство назначается правительством США. Развитие подобной модели не препятствует любым другим способам мобилизации банками ресурсов для кредитования. Следует отметить и то, что подобная модель организации рынка вводит дополнительные меры защиты интересов как инвесторов, так и всех других участников рынка, включая сами банки и их заемщиков.

Покупка кредитов или предоставление гарантий по ценным бумагам ипотечных банков требует четкой организации и стандартизации всех процедур и операций ипотечного кредитования, что определяет необходимость строгого контроля над банками не только со стороны органов банковского надзора, но и со стороны перечисленных финансовых институтов. Основные экономические показатели ипотечного кредитования иностранных банков приведены в табл. 1.1.
Таблица 1.1

Основные экономические показатели ипотечного кредитования иностранных банков.

Банки	Доля кредита	Срок кредитования	Ставка кредитования
Ипотечные банки США	80-90%	15-20 лет	3-4%
Ипотечные банки Германии	50-70%	15-20 лет	8%
Ипотечные банки Франции	нет данных	3-20 лет	нет данных
Ипотечные банки Венгрии	нет данных	До 15 лет	нет данных

Таким образом, за счет участия государства в процессах ипотечного кредитования достигаются сразу две цели: во-первых, решается задача государственной поддержки жилищного строительства; во-вторых, снижаются кредитные риски, т.е. достигается большая стабильность банковской системы.

Ипотечное кредитование в дореволюционной России

Операции с городской недвижимостью, за исключением фабрично-заводских строений, вели прежде всего городские кредитные общества. Первые из них были основаны в Петербурге (1861 г.) и Москве (1862 г.). В отличие от банков общества не имели уставного капитала, мобилизуя средства за счет выпуска облигаций.

Надежность облигационного займа обеспечивалась “круговым ручательством всех заложенных имуществ”, оговоренным в уставе общества. Каждый член общества являлся заемщиком, отвечающим не только по своим обязательствам, но и по всем другим.

Деятельность городских кредитных обществ контролировало Министерство финансов. Уставы обществ, а также изменения в них утверждались самим министром. В случае необходимости он имел право назначить правительственную ревизию.

Городские кредитные общества были обязаны размещать свободные денежные средства в государственные или гарантированные правительством ценные бумаги, которые, как и наличные суммы, должны были храниться в учреждениях Государственного банка. На 1 января 1905 года 29 обществ владели ценными бумагами на общую сумму 35,9 млн. рублей. При этом на четыре крупнейших общества -Варшавское, Московское, Одесское и Петербургское - приходилось 80% общего количества ценностей.

По операциям с городской недвижимостью кредитные общества лидировали среди других ипотечных учреждений страны. Пика своего развития они достигли в период активного городского строительства на рубеже XIX-XX веков. В начале 1900 года в городских кредитных обществах было заложено 32 тыс. объектов на сумму более 1,3 млрд. руб., а в начале 1914 года - 49,6 тыс. объектов на сумму 2,2 млрд. рублей /26/.

Согласно Уставу городские кредитные общества имели право /24/:

эмитировать долговые обязательства в виде купонных облигаций;

исполнять функции залогодержателя при приеме закладного свидетельства от заемщика в обеспечение кредита;

выдавать ссуды под залог недвижимого имущества только членам кредитного общества;

реализовывать заложенное имущество в случае нарушения заемщиком ссудного договора.

Городские кредитные общества работали по следующей схеме.

Член общества - заемщик подавал заявку с просьбой выдать ссуду под залог имеющегося у него недвижимого имущества, как правило, городского строения. Кредитное общество рассматривало заявку, производило оценку объекта и давало ответ о возможности выдать ссуду на определенную сумму. По правилам обществ оценка закладываемой недвижимости соответствовала, с одной стороны, действительной стоимости недвижимости по остаточной стоимости в реальных ценах, а с другой - доходности залога (заложенное имущество должно было приносить заемщику доход, который являлся источником уплаты процента за пользование ипотечным кредитом).

После оценки предъявленной к залогу недвижимости размер кредита определялся в сумме, на 40-50% меньшей стоимости залога.

Если заемщика устраивали предлагаемые условия ссуды, то он давал задание кредитному обществу подготовить необходимые документы для оформления закладной и ссудного договора.

Следующим шагом была выдача кредита в виде купонных облигаций. Печатный текст на ценных бумагах включал извлечения из Устава, которые раскрывали особенности этих облигаций, гарантий погашения, своевременной выплаты процентов. К каждой облигации прилагался купонный лист. Чтобы избежать подделки, бланки облигаций переплетались в книги, при выдаче облигации вырезались из книги таким образом, чтобы в ней оставался талон с соответствующим номером каждой выпущенной ценной бумаги. Облигации городских кредитных обществ имели двоякое обеспечение: во-первых, в виде денежной задолженности заемщиков по ипотечной ссуде, т.е. будущих денег, которые поступят в общество при возврате заемщиками кредитов; во-вторых, в форме заложенного имущества, которое общество могло продать при нарушении заемщиками оговоренных сроков погашения ипотечной ссуды.

Все заложенное имущество и сам факт залога подлежали государственной регистрации в нотариальных отделениях при окружных судах, и, кроме того, подробная опись каждого владения вносилась в “крепостные книги”, где фиксировались также изменения прав собственности и заклад имущества в обеспечение ссуды. Факт государственной регистрации имущества и прав на него исключал возможность мошенничества с недвижимостью и повышал ликвидность выпускаемых ценных бумаг, обеспеченных недвижимым имуществом.

На базе утвержденных заявленных ссудных договоров правление кредитного общества принимало решение об объеме эмиссии и проценте по облигациям. Облигации выпускались сериями на основе пула заявленных к выдаче ссуд. Заемщик, получив ссуду облигациями кредитного общества, продавал их на вторичном рынке. Чтобы повысить рыночный курс облигаций, Министерство финансов по просьбе Санкт-Петербургского городского кредитного общества разрешило с 1862г. Государственному банку выдавать денежные ссуды под залог облигаций общества, засчитывая их по цене 90% от их биржевой цены, а также приобретать данные долговые обязательства за свой счет на тех же условиях, как и государственные процентные бумаги. С 1863г. Государственный банк ввел оплату вышедших в тираж облигаций и купонов в своих конторах и отделениях, которые высылали эти ценные бумаги после их оплаты в правление общества. Кредитное общество, в свою очередь, возмещало Госбанку совершенные выплаты.

Со временем Московская контора Госбанка начала также выдавать ссуды под залог облигаций Московского городского кредитного общества. Облигации кредитных обществ через несколько лет стали пользоваться устойчивым спросом (особенно со стороны людей среднего достатка, которые помещали в них свои сбережения), превратившись в надежные ценные бумаги, имевшие твердый курс и процент дохода. Из Санкт-Петербурга и Москвы они быстро распространились в глубь страны. Наряду с Госбанком столичные коммерческие акционерные банки и банковские конторы охотно давали ссуды под их залог.

После получения ссуды заложенное имущество оставалось в руках заемщика, который продолжал его использовать, что давало ему возможность уплачивать ссудный процент и погашать долг. Если ценность имущества не была исчерпана предыдущей ссудой, заемщик, имел право на повторную закладную. В случае, когда имущество было заложено по нескольким ссудам (по второй закладной, третьей закладной), действовало правило старшинства. При удовлетворении кредиторов обанкротившегося владельца недвижимости из вырученной от продажи суммы (если данная недвижимость была заложена) оплачивались долги в порядке их очередности. Лишь после удовлетворения всех претензий по закладным остаток вырученной от продажи заложенного имущества суммы шел на удовлетворение кредиторов по другим обязательствам должника (векселям, заемным письмам, распискам и пр.).

После выполнения заемщиком условий ссудного договора кредитное общество возвращало ему закладную.

Кроме кредитных обществ в начале XX в. право проводить операции с городской недвижимостью получили акционерные земельные (ипотечные) банки, но объем таких операций не мог превышать одной трети уставного капитала.

К 1913г. Россия имела развитый ипотечный рынок с крупными финансовыми учреждениями, выдавшими за 50 лет своей деятельности кредиты почти на один миллиард рублей золотом /1/.

1.3. Проблемы и сценарии развития ипотечного кредитования в России

Ипотека обладает огромным потенциалом обеспечения долговременной прочной интеграции рынка недвижимости и финансового рынка - делает доступным приобретение жилья гражданами и способствует повышению инвестиционной активности в капитальном строительстве. Однако реализация этого потенциала в современных социально-экономических условиях Российской Федерации далека от идеала. Причины, сдерживающие внедрение ипотеки в России, можно разделить на четыре основные группы /13/.

Первая группа причин обусловлена недостаточностью правового обеспечения ипотеки. Прежде всего, медленно идет реализация Федеральных законов “Об ипотеке” и “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. Отсутствует также судебная практика оперативного решения вопросов о наложении взыскания и отчуждении имущества, являющегося объектом залога, и урегулирования финансовых интересов заемщика и кредиторов по первой и младшим закладным при продаже заложенного имущества с аукционов.

Вторая группа причин связана с политической, социально-экономической и финансовой ситуацией в обществе, поскольку для ипотеки губительны непредсказуемость политического курса страны. Не способствуют развитию ипотеки и нестабильное финансовое положение страны, в последние годы характеризующееся неустойчивостью национальной валюты, большой объем внешнего долга и затраты на его обслуживание, высокая цена кредитов.

Третья группа причин связана с неготовностью и экономической незаинтересованностью российских банков в развитии ипотеки. В начале 90-х годов неготовность банков выражалась в отсутствии капитала и квалифицированных кадров, а в конце 90-х стала преобладать незаинтересованность банков в ипотеке (из-за нежелания втягиваться в долгосрочное кредитование и низкой доходности этой деятельности, особенно по сравнению с доходностью валютных операций и приватизационными манипуляциями).

Четвертая группа причин относится к научной и коммерческой непроработанности сценариев и стартовых шагов по развитию ипотеки.

С учетом сложившихся в России условий, основными сценариями решения проблем внедрения ипотечного кредитования являются /13/.

Сценарий первый - локальная банковская инициатива. Он связан с развитием докризисной инициативы коммерческих банков по кредитованию граждан под залог объектов недвижимости. Этот сценарий может быть реализован прежде всего универсальными банками, имеющими подразделения ипотечного кредитования и свободные внутренние денежные ресурсы (или доступ к дешевым внешним ресурсам) для образования совокупного портфеля кредитования данного направления. Деятельность банков в рамках данного сценария опирается на использование так называемой усеченно-открытой модели ипотечного кредитования, отличающейся организационной простотой и в основном замыкающейся в рамках первичного рынка закладных на уровне банк-клиент. Сценарий этот – чисто рыночный, не предполагающий задействование каких-либо административных подпорок, масштабных организационных мероприятий или протекционистких мер. Однако заслоном на пути его реализации является послекризисная деградация банковской среды - многие наиболее готовые к внедрению ипотечного кредитования банки, такие, как СБС-Агро и Мосбизнесбанк, навсегда вышли из игры, а большинство оставшихся или вновь создаваемых банков, как правило, пока еще не готовы и не заинтересованы в развитии ипотеки.

Данный сценарий обречен на реализацию в незначительном масштабе (максимально в сотни миллионов долларов) в ближайшие годы также в связи с низкой привлекательностью его результатов для потребителей ипотечных ссуд из-за высокой стоимости последних.

Сценарий второй - федеральная инициатива - напрямую связан с созданием в России при поддержке государства федерального агентства по ипотечному кредитованию с претензией на создание и внедрение через него полноценной системы организации ипотечного кредитования, не только опирающейся на первичный рынок закладных и не замыкающейся в рамках отношений банк-клиент, но и предполагающей создание вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость, для направления в систему свободных денег от независимых инвесторов.

В его основе лежит использование расширенной открытой модели воспроизводства ипотечного бизнеса, другими словами, “американской модели ипотеки”. Пройдя апробацию и зарекомендовав себя с лучшей стороны в странах со стабильной рыночной экономикой, эта модель, к сожалению, оказалась непригодной для стран с нестабильной кредитно-финансовой системой. Расчеты показывают, что минимально возможная в России планка цены кредита для заемщика при опоре на американскую модель в ближайшие годы не сможет опуститься ниже 17-19% годовых. Удешевить эти кредиты иначе, чем путем компенсации части их цены государством, невозможно.

При реализации этого сценария возможны также большие трудности в налаживании взаимодействия между федеральным агентством по ипотечному кредитованию и банками, выдающими ипотечные ссуды, особенно на региональном уровне. К тому же высока вероятность возникновения сложностей с размещением ценных бумаг, эмитированных федеральными структурами, из-за недоверия к ним населения. Потенциальный масштаб кредитования по данному сценарию в ближайшие два года в лучшем случае достигнет нескольких сотен миллионов долларов, что не решает проблемы ипотечного кредитования в масштабе реальных запросов населения. Такой сценарий будет иметь смысл лишь с точки зрения отработки механизмов функционирования системы для будущих времен, более благоприятных для ее внедрения.

Сценарий третий - муниципальная инициатива. Этот сценарий предполагает инициативу администраций крупных городов в направлении обеспечения первых шагов по запуску ипотеки. Сценарий основывается на союзе муниципальных органов с уполномоченными ими же на развитие ипотеки банками. Согласно сценарию, администрации играют роль не просто декларативного гаранта по реализации отношений, инициируемых в рамках создаваемой системы, но на стартовом этапе принимают на себя основной груз имущественного поручительства по обеспечению первичной эмиссии ценных бумаг, формируя для этого залоговый фонд из состава объектов муниципальной собственности. Логика развития событий состоит в постепенном замещении муниципального залогового фонда на объекты частной собственности по мере оформления закладных первыми заемщиками и в освобождении муниципальных органов от несвойственных им банковских функций. Достоинство этого сценария в том, что заемщик может сразу получить выход на реальные деньги.

Разумеется, это чисто российский сценарий, связанный с неготовностью банков изначально взять на себя существенные стартовые организационно-финансовые нагрузки. Такой сценарий может иметь успех в некоторых крупных городах, относительно успешно интегрировавшихся в рыночную среду и обладающих достаточной ликвидностью недвижимости (Москва, Санкт-Петербург, Калининград, Иркутск и др.). При использовании данного сценария уже на стартовом этапе можно запустить ипотечное кредитование в объеме сотен миллионов долларов для отдельного города, а в перспективе, по мере удешевления денег - существенно расширить эти объемы. Стартовый эффект сценария может быть еще более впечатляющим, если местным администрациям удастся привлечь к запуску ипотеки дешевые зарубежные деньги.

К недостаткам этого сценария относится то, что он практически непригоден для большинства рядовых российских городов в силу их плачевного финансового состояния и стагнирующего местного рынка недвижимости.

Сценарий четвертый - сбербанковская инициатива. Это гипотетический сценарий, так как Сбербанк, которому на роду написано занять ключевые позиции в организации ипотечного кредитования в России благодаря наличию разветвленной сети собственных филиалов и отделений по всей стране, пока еще не проявил сколько-нибудь серьезной инициативы по организации ипотечного кредитования. Успешное развитие этого сценария возможно только при условии правильного выбора модели организации ипотечного кредитования. Для Сбербанка, как и для России в целом с ее неустойчивой финансовой системой, наиболее приемлема автономная сбалансированная модель ипотеки, базирующаяся на сберегательно-ссудном принципе. Такой принцип доказал свою жизнеспособность в нашей стране успешной деятельностью различных касс взаимопомощи, дореволюционных обществ взаимного кредита и ссудно-сберегательных союзов, а за рубежом - впечатляющими результатами, достигнутыми немецкой системой стройсбережений. При опоре на такую модель перед банком не стоит вопрос о том, где и по какой цене найти кредитные ресурсы. Они сами потекут в систему от граждан, заинтересованных в будущих кредитах, а банку останется лишь правильно установить разумную маржу за свои услуги.

Для этого необходимо, чтобы система была честной по отношению к интересам клиента и гарантировала сохранение валютного эквивалента средств на этапах накопления, получения и погашения целевых ссуд.

Сценарий пятый – инициатива зарубежных банков. Несмотря на реальный интерес ряда крупных западных банков, проявлявшийся в последние годы к организации ипотечного кредитования в России, речь о прямом и тем более самостоятельном выходе на российский рынок банковских услуг не идет. С точки зрения и потребителей, и государства выход зарубежных банков на рынок ипотечного кредитования становится необходимым в случае дальнейшего бездействия в этой сфере Сбербанка РФ.

Для зарубежных банков перспектива выхода на российский ипотечный рынок не связана с ввозом в страну сколько-нибудь заметного капитала. Она связана с адаптацией к российским условиям хорошо отработанных схем и технологий банковского обслуживания клиентов в рамках ипотеки, и, прежде всего, в рамках системы стройсбережений, наиболее отвечающей условиям и потребностям нашей страны. Что касается цены, которую придется заплатить в виде части прибыли от получаемой иностранными банками маржи, то она будет выглядеть скромной потерей по сравнению с положительным социально-экономическим эффектом, достигаемым за счет запуска ипотечного кредитования.

Сценарий шестой - девелоперская инициатива. Зарождение элементов ипотеки не на банковском, а на инвестиционно-строительном поприще - довольно широко распространенное в мире явление. В частности, в Англии и во Франции многие организации, выступающие ныне в роли ипотечных ассоциаций и компаний, зарождались как инвестиционно ориентированные структуры. В России по мере насыщения рынка недвижимости и снижения платежеспособного спроса на жилье девелоперские компании уделяют все большее внимание различным формам реализации жилья с оплатой в рассрочку или с предоставлением ипотечных ссуд. Только в Москве по таким схемам уже реализуется жилье ежегодно на сумму в несколько сотен миллионов долларов.

Еще одним сценарием развития рынка долгосрочного кредита является создание Кредитного союза - финансового института объединяющего физических и (или) юридических лиц, принимающего вклады членов Союза и предоставляющего им потребительский кредит /24/. Подобные институты, как было отмечено выше, действуют в США и существовали в дореволюционной России.

Кредитные союзы объединяют потребителей ипотечного кредита, для которых услуги банков и других финансовых институтов дороги или недоступны. Преимущества этого сценария заключаются в следующем.

Во-первых, объединив свои сбережения, члены Кредитного союза сокращают период накопления и быстрее получают кредит для приобретения жилья.

Во-вторых, члены Кредитного союза имеют возможность контролировать использование своих сбережений, что немаловажно в атмосфере недоверия к банковскому сектору среди частных вкладчиков, которая сложилась в последние годы в России.

В-третьих, имеется возможность получения более дешевого кредита, поскольку кредитно-денежная политика Кредитного союза определяется его членами. Если Кредитный союз не привлекает дополнительных инвестиций на внешнем рынке, процентные ставки по депозитам и кредитам могут быть соответственно низкими относительно других финансовых рынков.

Деятельность кредитных союзов будет способствовать притоку внешних инвестиций на этот рынок. Инвестор предпочтет вкладывать свои средства в ценные бумаги, обеспеченные залогом недвижимого имущества, находящегося в собственности юридического лица, которое обладает также резервным фондом на случай невозврата кредита своим заемщиком.

Кредитные союзы могут быть организованы не только для решения проблемы жилищного инвестирования, но и для кредитования производства и сельского хозяйства.

На основе изложенного можно дать следующее определение Кредитного союза как основы развития жилищной ипотеки в России: Кредитный союз - это объединение физических и юридических лиц, аккумулирующее средства членов союза и предоставляющее им кредит, в том числе под залог недвижимого имущества /24/.

Цель создания Кредитного союза – объединение вкладчиков в общество взаимопомощи для получения доступного ипотечного займа. По договору вкладчики – члены Союза - обязуются делать взносы в общую кассу, из которой им в определенной очередности выдают денежные средства, состоящие из суммы сбережений вкладчика и кредита. Кредиты выдаются только членам союза. Вступив в Союз, вкладчик приобретает право на получение кредита, в котором ему не может быть отказано. Для получения выплаты вкладчик является кредитором, после – должником Союза.

В России в настоящий момент существуют группы населения, для которых объединение в Кредитный союз будет наиболее эффективно, так как они уже обладают определенным капиталом в виде государственных субсидий. Одну из таких групп составляют уволенные в запас военнослужащие. Согласно постановлению Правительства РФ от 29 марта 1999г. №351 государство предоставляет из федерального бюджета субсидии на покупку жилья на территории РФ уволенным в запас военнослужащим. Размер субсидии определяется сроком службы в армии:

25 лет и более - 100% стоимости покупки жилого помещения;
от 10 до 25 лет - 80% стоимости покупки.

Стоимость покупки жилого помещения определяется исходя из рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья на территории субъекта РФ, избранной для постоянного проживания (для граждан, уволенных с военной службы, - на территории субъекта РФ по месту получения сертификата), но не выше рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья по соответствующему экономическому району РФ. Субсидия выдается в форме Государственного жилищного сертификата с учетом установленной социальной нормы жилья для семей разной численности. Для расчета размера субсидии социальная норма общей площади жилого помещения устанавливается в размере 33 кв. метра для одиноких граждан, 42 кв. метра - на семью из двух человек и по 18 кв. метров - на каждого члена семьи при составе семьи три и более человек.

В соответствии с указанным постановлением размер субсидии рассчитывается органом исполнительной власти, осуществляющим выдачу сертификата, указывается в сертификате и является неизменным на весь срок действия сертификата. Расчет субсидий производится на дату выдачи сертификата.

Средняя рыночная стоимость 1 кв. метра общей площади жилья определяется ежеквартально Государственным комитетом РФ по строительной, архитектурной и жилищной политике на основании. данных, предоставленных Государственным комитетом РФ по статистике и органами исполнительной власти субъектов РФ.

Владелец сертификата имеет право приобрести на первичном или вторичном рынке жилья у любых физических и юридических лиц (одного или нескольких) жилое помещение (в том числе индивидуальный жилой дом или часть дома), отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям, благоустроенное применительно к условиям населенного пункта, выбранного для постоянного проживания.

Владелец сертификата имеет право приобретать жилое помещение в пределах размера субсидии. Если владельцу сертификата требуются дополнительные средства (сверх предоставленной субсидии) для оплаты покупки, то он использует для этого собственные или заемные средства.

Заемные (кредитные) средства предоставляются владельцу сертификата одним из отобранных по конкурсу банков при условии соответствия владельца сертификата требованиям банка о кредитоспособности.

Описанные выше условия предоставления Государственных жилищных сертификатов дают хорошие возможности их владельцам для объединения в Кредитный союз.

При этом Кредитный союз может использовать собранные средства для выдачи кредитов, что позволит владельцам сертификатов:

получить более дешевый кредит;

купить большее или лучшее по качеству жилье (при наличии сбережений или новой постоянной работы), чем рассчитанное с учетом субсидий.

Так как сертификат составляет более 60% стоимости приобретаемого жилья, время ожидания кредита членами Союза будет меньше, чем в обычном случае.

Кредитный союз также может осуществлять собственное строительство многоквартирного дома для членов Союза на имеющиеся средства. Полученная при этом прибыль может частично или полностью компенсировать недостающую часть средств на приобретение жилья для членов Союза по субсидии. В случае строительства нового дома уволенные в запас военнослужащие могу получить временную или постоянную работу на стройке.

Из изложенного следует, Кредитный союз является перспективной начальной формой организации рынка ипотечного кредита в России. Появление такой формы сберегательного учреждения, основанного на добровольном объединении граждан, важно в условиях сложившегося недоверия среди населения к банковской системе.

Кредитные союзы обладают рядом преимуществ по сравнению с другими кредитно-сберегательными институтами.

Во-первых, это уменьшение периода накопления для потенциальных покупателей жилья и, следовательно, увеличение платежеспособного спроса на рынке недвижимости.

Во-вторых, члены Кредитного союза получают возможность контролировать использование своих сбережений.

В-третьих, это возможность получения более дешевого кредита для членов Союза.

В-четвертых, деятельность кредитных союзов способствует притоку дополнительных средств на рынок жилищных инвестиций.

В-пятых, создание кредитных союзов будет особенно эффективно для определенных групп населения, имеющих значительные денежные субсидии, которых, тем не менее, недостаточно для приобретения жилья.

Организационная структура, денежно-кредитная политика, порядок предоставления займов и другие стороны функционирования кредитных союзов, разработаны в /24/ на базе опыта работы городских кредитных обществ царской России, современных сберегательных институтов, ипотечных компаний, кредитных союзов развитых стран.

Порядок организации и принципы деятельности Кредитного союза приведены в Приложении 3.

Таким образом, все выше описанные сценарии развития ипотеки в Российской Федерации так или иначе предусматривают участие банков в этом процессе. Именно поэтому в Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации (одобрена постановлением Правительства РФ от 14.01.2000г. №28) предусмотрено создание рыночного механизма рефинансирования банков ипотечным кредитованием. При этом считается, что экономически эффективными способами рефинансирования ипотечных операций банков являются механизмы, в которых не используются или не играют определяющую роль государственные ресурсы.

В Концепции предусматривается формирование операторов вторичного рынка ипотечных кредитов - специализированных агентств в форме банков, которые добровольно выбирают свою специализацию. В настоящий момент в плане лицензирования и надзора со стороны Банка России к ним осуществляется такой же подход, как и к любым другим кредитным организациям. Банк России в настоящее время рассматривает вопрос о выпуске специального нормативного акта, касающегося деятельности кредитных организаций на рынке ипотечного кредитования. Поэтому на первом этапе будет происходить накопление практического опыта, который позволит регулировать деятельность кредитных организаций в этой сфере.

Однако окончательный вариант Концепции не предусматривает специализации для эмитентов ипотечных облигаций. Первоначально предполагалась организация небанковских кредитных организаций нового типа, которые специализировались бы на рефинансировании ипотечных операций банков. Это не значит, что другие банки не могли бы осуществлять ипотечные операции. Специализация необходима для банков, которые будут выпускать ипотечные облигации, или закладные листы, как они назывались раньше. Часто ссылаются на опыт Германии, на основе которого у нас введена система универсальных банков. Однако там принцип универсальности не мешает специализации ипотечных банков, которые действуют с 1900г. Специализация подразумевает особые нормативы и строгий контроль зa обеспечением ипотечных облигаций. Банк России должен иметь возможность постоянно контролировать обеспеченность этих бумаг.

Концепция предусматривает некоторые шаги в этом направлении. Так, предполагается законодательно закрепить выведение обеспечения ипотечных облигаций (ипотечных кредитных договоров) из конкурсной массы в случае банкротства банка, эмитировавшего облигации. Соответствующие изменения в Гражданский кодекс, Федеральные законы “О несостоятельности (банкротстве)”, “О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций” и “О рынке ценных бумаг” уже прорабатываются. Очевидно, что эмиссия юридическими лицами облигаций, обеспеченных залогом недвижимости или закладными, при современном состоянии законодательства России будет чрезвычайно громоздкой. Поэтому необходим новый самостоятельный закон, регулирующий эмиссию и обращение ипотечных облигаций.

Выпуск ипотечных облигаций должен строго контролироваться. Для этого необходим механизм контроля за соблюдением принципа конгруэнтности, т.е. объем эмиссии и сроки обращения облигаций должны совпадать со сроками и объемами лежащих в основе ипотечных кредитов.

Необходимо также законодательно ввести запрет на выпуск ценных бумаг, содержащих слово “ипотека”. Не должны “ипотечные облигации” выпускаться структурами, не имеющими никакого отношения к кредитным организациям и выдаче ипотечных кредитов.

Центральное место в Концепции отводится Федеральному агентству ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), контрольный пакет акций которого принадлежит правительству РФ. Контроль за деятельностью Агентства должен, видимо, осуществлять Центральный банк. Учредителем Агентства от имени Российской Федерации выступает Национальный фонд содействия жилищной реформе - некоммерческая организация, созданная правительством РФ. Административный контроль за деятельностью Агентства осуществляет Наблюдательный совет Агентства, первоначальный состав которого был назначен правительством РФ.

Основными задачами Агентства являются формирование рынка долгосрочных ипотечных кредитов, выдаваемых российскими коммерческими банками, и рефинансирование ипотечных кредитов для Обеспечения финансовыми ресурсами банков, выдающих долгосрочные ипотечные кредиты частным заемщикам, то есть как один из инструментов ликвидности для кредитных учреждений Российской Федерации, желающих продавать ипотечные кредиты. Главная функция Агентства заключается в приобретении предлагаемых к покупке ипотечных кредитов при условии их соответствия стандартам Агентства в плане оформления документации и качества кредита.

Основной идеей Агентства было создание органа, который мог бы привлекать дешевые долгосрочные средства за счет выпуска ценных бумаг с тем, чтобы на эти средства выкупать ипотечные кредиты (или закладные) у коммерческих банков.

Одновременно возникают параллельные региональные структуры, которые пытаются привлечь средства для развития ипотеки в регионах. Создано Московское ипотечное агентство. На подходе другие региональные структуры. В принципе, они не составят конкуренции Федеральному агентству, хотя АИЖК планирует открыть ряд своих региональных представительств. В частности, Агентство уже открыло филиал в Санкт-Петербурге.

При отсутствии законодательного механизма выпуска ипотечных облигаций АИЖК планирует выпускать бумаги под гарантии Правительства РФ. В бюджете 2000г. были предусмотрены гарантии по обязательствам АИЖК на 3 млрд. руб., причем благодаря гарантиям Агентству удалось привлечь 10 млн. долл. под 9,7% годовых /1/. Важнейшим методом развития первичного ипотечного рынка является стандартизация процедуры выдачи ипотечного кредита, правил выдачи и обращения закладных.

Эта стандартизация позволит болee эффективно работать в дальнейшем. Если розничные кредиты будут одинакового качества, отвечать необходимым требованиям андеррайтинга, а кредитный договор обретет стандартную форму, то в последующем можно будет продавать кредиты, формировать пулы и выпускать на их основе ипотечные облигации. Активную роль в этой работе играют участники рынка: Ассоциация участников вексельного рынка (АУВЕР), Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, Инвестиционный фонд США-Россия (TUSRIF). Необходимо, чтобы в этом процессе более активно участвовал также и Банк России.

Рефинансирование ипотечных операций в настоящее время

Один из немногих реальных источников рефинансирования ипотечных операций банков, привлечения длинных ресурсов - средства Инвестиционного фонда США-Россия. Это пока единственная организация, которая реально предоставляет и деньги на рефинансирование ипотечных программ, и методологическую базу для ведения этого бизнеса.

Инвестиционный фонд США-Россия является частной инвестиционной компанией, созданной с целью содействия России путем кредитования, инвестирования и оказания технической помощи российским и западным предприятиям, работающим в стране. Фонд был основан в 1995г. в результате слияния Фонда крупных предприятий России и Российско-американского фонда предпринимательства. В настоящее время Фонд осуществляет свою работу из офисов в Нью-Йорке, Москве, Санкт-Петербурге, Ростове-на-Дону, Екатеринбурге, Хабаровске, Владивостоке и Южно-Сахалинске.

Первоначальное финансирование TUSRIF было осуществлено Конгрессом США путем выделения Агентством международного развития США (USATD) грантов на общую сумму 440 млн. долл. США. Часть средств Фонда направлена на рефинансирование ипотечных операций банков. Жилищные ипотечные кредиты предоставляются заемщикам по рыночным процентным ставкам, андеррайтинг проводится в соответствии с международными банковскими стандартами для данного вида кредитования, срок кредита - до 10 лет. Максимальный размер кредита - 150 тыс. долл., при этом он не может превышать 70% от стоимости жилья. Фонд стал первой западной организацией в России, начавшей предоставлять кредитные ресурсы с ипотечных кредитов.

Для участия в ипотечных программах Фонда банки подают заявки и предоставляют о себе финансовую информацию. Эксперты Фонда оценивают финансовое состояние банка и риски, которые могут возникнуть при предоставлении кредитов этому банку. Устанавливается ежемесячный контроль за финансовым состоянием банка.

Сотрудничество с Фондом позволяет российским банкам - участникам программы, развивать классические ипотечные схемы, несмотря на сравнительно высокие среднерыночные ставки по кредитам - 15% годовых.

Для получения кредита необходимо представить справку с работы, подтверждающую легальность дохода заемщика. При этом ежемесячный платеж по ипотечному кредиту не должен превышать 40% его совокупного дохода. Заемщику становится выгодным декларировать свой доход, поскольку при покупке квартиры с помощью ипотечного кредита налогооблагаемая база по подоходному налогу в соответствии с нынедействующим положением уменьшается на 5 тыс. минимальных размеров оплаты труда.

При реализации Концепции по развитию системы ипотечного жилищного кредитования, этот размер должен быть увеличен до 20 тыс. МРОТ. Таким образом, ипотечное кредитование способствует, помимо всего прочего, легализации доходов.

Одной из главных задач ипотеки является создание механизма, при котором человек, легально зарабатывающий, сможет улучшить свои жилищные условия. С повышением доходов населения будет увеличиваться прослойка среднего класса, а вместе с ним будет развиваться ипотека. Ипотека - это цивилизованный инструмент, дающий возможность не стоять 20 лет в очереди за жильем, а пользоваться им уже сегодня.

Первое, с чем сталкиваются банки при оценке кредитоспособности заемщика, это полное отсутствие кредитной истории наших граждан. Кредитная история - это не только тот факт, что вы вернули кредит, взятый однажды в банке, но и как проходило погашение, аккуратность внесения платежей. Исходя из кредитной истории, должен рассчитываться риск невозврата кредита и соответственно ставки, по которым можно предлагать данный кредитный продукт тому или иному заемщику. Отсутствие кредитной истории заставляет банки, согласно действующим пруденциальным нормам, автоматически относить данный кредит к самой низкой группе, что требует соответствующих норм резервирования.

Однако в Концепции идея государственной поддержки накопительных счетов не реализована.

Строительные сберегательные кассы

Во многих европейских странах успешно работают схемы строительных сбережений (накопительных жилищных проектов), поощряемые государством разного рода премиями и налоговыми льготами по накапливаемым долголетним (от 2 до 7 лет) депозитам. Привлекаемые таким образом средства относительно дешевы и направляются на предоставление сравнительно дешевых жилищных кредитов. Однако средств, привлекаемых через жилищные накопительные системы, недостаточно для финансирования всего рынка долгосрочных ипотечных кредитов.

Строительно-сберегательные кассы (ССК) появились и в России. Необходимо как можно скорее решить вопрос правового регулирования их создания и деятельности, с тем, чтобы избежать появления финансовых пирамид, которые действовали бы под именем ипотечных или строительно-сберегательных компаний.

Этому отвечал бы специальный федеральный закон, который регулировал бы деятельность ССК и ставил их под контроль Центрального банка, как кредитные организации. Несколько замечаний о преимуществе кредитных союзов перед другими финансовыми учреждениями при работе на рынке ипотечного кредита.

При реализации рассмотренных механизмов необходимо исходить из того, что развитие ипотеки не является самоцелью, а имеет и макроэкономические задачи. Как показывает мировой опыт, важнейшим условием выхода из социально-экономического кризиса любой страны является рост жилищного строительства. Оживление инвестиций в России в настоящее время связывается как раз с развитием жилищного сектора. Вместе с тем “локомотивом” экономического роста жилищное строительство может стать лишь при наличии достаточно устойчивого платежеспособного спроса на его продукцию, поскольку большая дороговизна объектов недвижимости не позволяет большинству граждан, особенно после валютно-финансового обвала 17 августа 1998г., приобретать жилье на собственные средства. В этих условиях реальным шансом выхода из сложившейся ситуации призвана стать ипотека с использованием ипотечного кредитования.

Принятие Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)”, а также Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, является пpизнаком того, что в рыночной экономике современной России недвижимость постепенно начинает приобретать черты надежного капитала. В развитых странах ипотека давно уже превратилась в один из наиболее апробированных и надежных инструментов рыночной организации строительства жилья граждан.

Что касается принятой Концепции, то специалисты отмечают ряд недоработок, присущих ей /15/.

Во-первых, в ней ничего не говорится о том, сколько времени понадобится в масштабах всей страны, чтобы ипотека заработала в полную силу.

Во-вторых, схемы, предлагаемые на сегодня, предполагают обеспечение ипотечными кредитами крайне небольшой группы граждан РФ - примерно 15% всех нуждающихся, в то время около 65% россиян не смогут в ближайшее время воспользоваться условиями ипотечного кредитования.

В-третьих, имеются большие проблемы в нормативно-правовой базе долгосрочного жилищного финансирования. Например, до сих пор Центральный банк РФ не принял соответствующего нормативного акта, касающегося регистрации и выдачи лицензий, необходимых в ходе осуществления ипотечного кредитования Федеральному ипотечному, а также Московскому ипотечному агентствам.

Как известно, ОАО “Агентство по ипотечному жилищному кредитованию” было создано Указом Президента РФ от 23 марта 1996г. №420 “О разработке федеральной целевой программы “Свой дом” и постановлением Правительства РФ от 27 июня 1996г. №753 “О федеральной целевой программе “Свой дом” в качестве одного из элементов рыночной инфраструктуры для привлечения инвестиционно-кредитных ресурсов в жилищную сферу.

В соответствии с предложением Министерства финансов РФ (согласованного с Министерством экономики, Министерством строительства, Министерством юстиции, Центральным банком РФ и Госкомитетом по рынку ценных бумаг) 26 августа 1996г. за №1010 Правительство РФ приняло постановление “Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию”. Минфин РФ обязан был выделить 450 млн. деноминированных рублей в качестве доли государства в уставный капитал данного Агентства. С другой стороны, было определено, что Национальный фонд жилищной реформы должен был выступать от имени государства как учредитель Агентства. Тем не менее, уставный капитал Федерального агентства по ипотечному кредитованию в настоящее время достигает всего лишь 80 млн. руб.

Счетная палата РФ в середине 1999г. провела масштабную проверку деятельности ОАО “Агентство по ипотечному жилищному кредитованию” и его филиальной сети за 1997-1998гг. Проверкой установлено, что уже в процессе формирования Агентства были допущены серьезные нарушения действующего законодательства России. Так, в нарушение Закона “Об акционерных обществах” указанным постановлением Правительства РФ в состав Наблюдательного совета не были включены представители Государственного комитета по строительству и жилищно-коммунальному комплексу и Госкомимущества РФ (в настоящее время - Минимущество РФ).

Более того, в нарушение Закона “Об основах государственной службы Российской Федерации” первый заместитель министра строительства был избран генеральным директором Агентства, иначе говоря, руководителем исполнительного органа коммерческой организации - акционерного общества. Все это явилось причиной того, что государство в целом не смогло обеспечить своими представителями состав Агентства - из 13 членов совета государственных служащих оказалось меньшинство - 6. Кроме того, ни с кем из этих представителей государства не заключались договоры на представление ими интересов государства в Агентстве. Участие представителей государства в Наблюдательном совете Агентства по существу было сведено к заочному голосованию лишь по организационным вопросам, подготовленным исполнительным органом самого Агентства. В результате Совет вообще ни разу не рассматривал ни перспективные вопросы своей работы, ни проблемы улучшения своей финансово-хозяйственной деятельности, т.е. Агентства.

Наконец, оказалось, что помимо 80 млн. руб. на формирование уставного капитала, других бюджетных средств на организацию долгосрочного жилищного кредитования не перечислялось. Не оформлялись также ни долгосрочные, ни краткосрочные ссуды с российскими и зарубежными банками. Счетная палата РФ установила, что Агентство в разное время в значительных объемах (от 10 до 70 млн. руб.) размещало в депозиты свои свободные ресурсы. Но, пожалуй, главный недостаток состоит в том, что задача, поставленная Правительством РФ - увеличение доступности приобретения жилья в собственность для более широких слоев населения, не реализована.

При этом, если средняя зарплата в РФ в 1998г. составляла 1095 руб. в месяц, то месячная зарплата штатных работников Агентства достигла 12500 руб., что в 3 раза превышает среднемесячный фонд оплаты труда государственных служащих федеральных органов власти. Задолженность Агентства по текущим платежам в государственный бюджет по состоянию на январь 1999 года составляла 1,829 млн. руб., тогда как реально Агентство по ипотечному жилищному кредитованию выдало за годы своего существования всего 5 ипотечных кредитов на общую сумму в 1,883 млн. руб. /15,23/.

Получается, что государство своими силами создало нового бюджетного должника, вместо института приобретения жилья в собственность, доступного для простого населения России.

1.4. Региональные аспекты ипотечного кредитования в России

Региональные программы ипотечного кредитования имеют достаточно ярко выраженную специфику, обусловленную социальными и экономическими условиями отдельных регионов. Рассмотрим опыт отдельных регионов более подробно.

Москва. Если смотреть на проблему ипотечного кредитования с региональной точки зрения, то в этом вопросе выделяется Москва, где собственные схемы развития ипотеки стали “запускаться” еще в самом начале 90-х годов. В частности, уже в середине 1993г. одним из первых долгосрочные ипотечные кредиты на жилье стал выдавать “Ипотечный Стандартбанк”. Однако подобного рода кредиты выдавались лишь работникам крупных предприятий, например табачной фабрики “Ява”. В 1994г. на коммерческой основе долгосрочные ипотечные кредиты на Приобретение жилья стали выдавать в то время один из крупнейших банков России “Мосбизнесбанк”, а также один из системообразующих на тот период банк “Менатеп”. Последний своим сотрудникам на данные цели выделил более 2 млн. долл. Но поскольку указанные кредиты выдавались преимущественно своим сотрудникам (по принципу так называемой корпоративной солидарности), а также под очень низкие, если не сказать символические, проценты, то подобного рода кредиты нельзя было считать в качестве ипотечных, а скорее всего они выступали в качестве скрытой формы повышения заработной платы сотрудникам.

Московская мэрия планировала развитие в столице ипотеки по так называемой американской схеме ипотечного кредитования - когда кредиты выдаются сроком на 10 лет и под 10% годовых на сумму, составляющую 70% стоимости самой квартиры.

В связи с этим, в начале 1998г. правительство Москвы и Гарвардская школа управления подписали соглашение о совместной разработке ипотечной системы в России, аналогичной той, что действует в Америке. В обсуждении соглашения приняли участие американское ипотечное агентство Fannie Mae, активно развернувшее свою деятельность на рынках Восточной Европы, а также финансовые и юридические компании США. С российской стороны разработка концепции ипотеки была поручена Комплексу перспективного развития города. В результате была разработана московская модель ипотеки.

Схема ипотечного кредитования в общих чертах представлена на рис. 1.11 и 1.12. Основным участником системы, по аналогии с американской моделью, является Московское ипотечное агентство недвижимости (МИАН), в котором 51% акций принадлежит правительству Москвы, а остальное - международным финансовым учреждениям. МИАН является владельцем долговых обязательств заемщиков, его главная задача - поиск и привлечение денежных ресурсов на международном рынке для финансирования ипотеки под гарантии правительства Москвы, а также регулирование и контроль за действием всего ипотечного механизма.

Гражданин, желающий приобрести жилье в кредит, сделав при помощи риэлтера свой выбор, обращается в банк за получением кредита. Банк, опираясь на разработанные совместно с МИАН стандарты и критерии, оценивает кредитоспособность заемщика и с помощью независимого специалиста оценивает жилье. Затем банк заключает кредитный договор и оформляет закладную. Заемщик вносит авансовый платеж, а банк оплачивает владельцу всю стоимость приобретаемого заемщиком жилья. Одновременно участвующая в системе страховая компания страхует сделку. Заемщик становится владельцем жилья и по определенному графику в течение установленного срока действия кредитного договора осуществляет выплаты.

Ипотечное агентство выкупает у банка долговое обязательство заемщика в форме переуступки прав требования, выплачивая причитающиеся комиссионные. В дальнейшем заемщик вносит свои платежи уже МИАН. Сделка регистрируется и вносится в реестр. Агентство расплачивается со страховщиками, оценщиками и риэлтерами.

Затем агентство формирует закладные в пулы, классифицируя заемщиков по степени надежности, и на этой основе осуществляет выпуск облигационных займов, обеспеченных гарантиями правительства Москвы. Затем эти ценные бумаги размещаются на внешних и внутренних финансовых рынках.

Их продажа, по замыслу разработчиков, является основным источником привлечения средств для ипотечного кредитования.

Далее агентство контролирует поступление платежей от заемщиков и осуществляет погашение полученных займов.

Ориентация именно на американскую модель ипотеки объяснялась тем, что созданная в США так называемая двухуровневая система ипотеки, когда сначала банк выдает кредит (первый уровень), а потом продает его национальному или местному агентству, которое привлекает под этот кредит деньги (второй уровень), хорошо подходила для России, поскольку при такой системе кредитование осуществляется под гарантии правительства и государство берет на себя большую часть рисков.

Московские власти рассчитывали на содействие и поддержку американских банков, однако в результате кризиса 17 августа 1998г. ипотечные кредиты смогли получить всего 10 человек /12/. Тогда было принято решение осуществлять ипотеку по так называемой немецкой схеме, то есть через строительные ссудосберегательные кассы, а именно через систему Инвестсбербанка. Ипотечные кредиты предоставляются на следующих условиях /15/:

участники программы - граждане России, прописанные в Москве;

ипотечные кредиты предоставляются исключительно на покупку квартир на территории Москвы;

валюта расчетов - доллары США;

взнос на вклад до востребования собственных средств - не менее 30% стоимости приобретаемой квартиры;

сумма кредита - не более 70% стоимости приобретаемой квартиры в зависимости от платежеспособности;

максимальный размер кредита составляет 120 тыс. долл. США;

срок кредита не должен превышать 10 лет;

процентная ставка достигает 10%.

Преимуществом такой программы является положение, согласно которому клиент получает квартиру сразу, а деньги платит потом. Положительным следует считать и то обстоятельство, что квартира сразу же переходит в собственность заемщика. И, наконец, льготная ставка процента, то есть 10% годовых по кредиту в иностранной валюте. С другой стороны, кредит перечисляется безналичным путем на счет продавца квартиры, а сама квартира находится в залоге у банка до тех пор, пока кредит не будет выплачен полностью. Банк оформляет кредит в сумме, зависящей от платежеспособности заемщика и не превышающей 70% стоимости квартиры. Во всех случаях банк выдает ипотечный сертификат, который удостоверяет платежеспособность заемщика, оцененную банком, участие в программе ипотечного кредитования правительства Москвы, а также подтверждает внесение на счет по вкладу в банке суммы в размере не менее 30% стоимости квартиры. Срок действия сертификата - 3 месяца с правом продления его действия на 1 месяц, но не более двух раз. При всей своей внешней привлекательности данная система имеет существенный недостаток, мешающей для продвижения ее в другие регионы страны, - чужая валюта (доллар США). Нужны рублевые кредитные инструменты, которых пока не существует.

В Москве корпорацией “Жилищная инициатива” и рядом других компаний широко используется система стройсбережений и целевого инвестирования.

Базовая модель “Комбиинвест” объединяет три ключевые взаимосвязанные подсистемы: безынфляционное накопление средств, целевое инвестирование и кредитование. Для клиента, избравшего систему “Комбиинвест” в качестве инструмента для улучшения своих жилищных условий, это связано с последовательным прохождением трех этапов: накопительного, инвестиционного, кредитования и расчета по кредиту. По прохождении каждого этапа статус клиента изменяется по схеме накопитель - инвестор - заемщик.

Первым источником инвестирования нового жилья является личный целевой вклад клиента, размер которого фиксирован и определяется разницей между расчетной и инвестиционной стоимостью квартиры, на которую претендует гражданин, а также расчетным размером субсидий, если таковые положены ему по закону. Личные целевые вклады могут вноситься единовременно или в ходе всех трех основных этапов. При каждом платеже фиксируется рублевый и валютный эквиваленты целевого взноса и количество оплаченных квадратных метров жилья.

Вторым источником инвестиций могут быть адресные субсидии местных органов власти либо субсидии предприятий, на которых работают инвесторы, либо внебюджетные фонды, формируемые генеральным менеджером в рамках программы за счет привлечения к строительству организаций, предприятий и коммерческих инвесторов.

Третьим источником инвестиций могут быть средства фьючерсной продажи ранее занимаемой семьей очередника квартиры.

Четвертый источник - это краткосрочный заем, который клиент может получить у генерального менеджера программы через уполномоченный банк. Максимальный размер займа - 30% от расчетного личного вклада. Заем должен погашаться равными долями в течение 3-4-х лет с момента сдачи дома в эксплуатацию.

Такая система жилстройсбережений и целевого инвестирования позволяет значительно расширить доступность жилья для среднеобеспеченных граждан.

Имеющиеся результаты работы системы “Комбиинвест” в Москве показали, что она, в условиях крайне неблагоприятной кредитно-финансовой ситуации, дала реальный шанс на ускорение получения жилья очередниками и практически заменила собой ЖСК. К настоящему времени удалось создать полноценный инвестиционно-строительный конвейер, в котором практически отсутствуют перебои с финансированием отдельных объектов, поскольку система позволяет маневрировать средствами, внесенными гражданами на последующие этапы, для реализации первых.

Благодаря поддержке Минстроя РФ, правительства Москвы и Московской городской думы система “Комбиинвест” приобретает все большую легитимность, дающую ей возможность сосуществовать с уложившейся правовой системой, а по ряду позиций иметь самостоятельное нормативно-правовое поле.

Существенным фактором, влияющим на состояние ипотечного рынка в Москве, является изменение стоимости объектов недвижимости.

Начиная с августовского кризиса 1998г. цены на недвижимость постоянно снижались. По мнению риэлтеров, причин этого было несколько.

Во-первых, значительная часть сделок (порядка 90%) заключалась путем продажи старого и покупки нового жилья – фактически обмен с улучшением условий.

Во-вторых, рынок сильно “просел” из-за снижения спроса на дешевое жилье. На вторичном рынке снизился спрос на “сталинки”, и они подешевели практически во всех районах Москвы. Продажи в таких домах составили около 5%. Фактически впервые за 10 лет существования российского рынка недвижимости эти дома перестали пользоваться популярностью в категории наиболее дешевого жилья.

Еще один фактор снижения спроса – заключение сделок через договоры наследования, на которые сегодня приходится практически половина всех регистраций.

Плавное повышение цен на все виды недвижимости в последнее время, по мнению специалистов агентства МИАН, объясняется более или менее стабилизировавшимся спросом на жилье и ростом платежеспособности населения. Несмотря на подорожание строительстваи повышение цен Департаментом внебюджетной политики строительства (ДВПС) Москвы – основным продавцом городского жилья - объемы продаж в 2000г. не уступают объему продаж 1999г.

На первичном рынке неуклонно снижается предложение дешевого жилья, в то время, как спрос продолжает расти. Снижение объема предложения ни в коей мере не означает, что строительство жилья замерло. Одной из причин этого стало перераспределение полномочий в строительстве панельного жилья в Москве. Раньше ДВПС Москвы сам определял: что, где, в какие сроки строить и по какой цене продавать. Специалисты МИАН считают, что отпускные цены на квартиры в новостройках искусственно занижались, из-за чего некоторые домостроительные комбинаты оказались на грани банкротства.

В дальнейшем ситуация на рынке недвижимости Москвы во многом будет зависеть от политики созданного Московского строительного союза (МСС). В МСС вошли довольно сильные компании строительного рынка, которые до объединения (каждая в отдельности) имели собственную нишу на первичном рынке: ДСК-1, ДСК-2, ДСК-3, “Мосстроймеханизация-5”, “Мосфундаментстрой-6”, СУ-83, СУ-155, Русский национальный инвестиционный банк (РНИБ). В 2001г. МСС должен будет профинансировать и возвести за счет собственных средств около 1,5 млн. кв. метров из 3,5 млн. кв. метров жилья, которое обязуются построить московские власти. Причем городу отойдет порядка 790 тыс. кв. метров возведенного МСС жилья – для предоставления квартир очередникам и переселения жителей пятиэтажек /20/.

Специалисты МИАН прогнозируют, что в связи произошедшим перераспределением московского рынка недвижимости, строительный союз, в ведении которого оказались вопросы массовой застройки, чтобы не нести прямых убытков, постепенно будет повышать цены до уровня рыночных.

Рынок элитного жилья в Москве переживает не лучшие времена. Значительно увеличилось предложение этого жилья при довольно стабильном уровне спроса. В результате возникли определенные трудности с реализацией элитного жилья. Низкий платежеспособный спрос населения привел к тому, что цены на такое жилье перестали расти. Как считают некоторые риэлтеры, несколько сместились акценты у потенциальных покупателей элитного жилья. Теперь уже выдать обычную квартиру, но в более престижном районе Москвы за действительный эксклюзив просто невозможно. Поэтому строителям и инвесторам приходится изобретать более интересное и заманчивое, чем просто типовая квартира. На рынке стали появляться предложения, которые на самом деле для России в новинку, например, квартира, напичканная разнообразной электроникой.

Безусловно, это в некоторой степени повышает интерес покупателей с хорошим достатком, которые готовы выложить большие деньги за подобные новшества. Однако далеко не факт, что такие проекты, с учетом традиционно российского качества монтажа будут удаваться. Но пока те, кто решился приобрести элитное жилье нового образца платят не менее 3500 долл. за кв. метр.

На вторичном рынке жилья цены растут на 1-2% в месяц. По мнению риэлтеров, в 2001г. эта тенденция сохранится, так как будут действовать факторы, стимулирующие рост цен. Так, например, при практически стабильном в конце 2000г. курсе доллара наблюдался высокий темп инфляции. Соответственно цены, в том числе на недвижимость, поползли вверх. Застройщики, руководствуясь более или менее обозначившейся макроэкономической стабильностью в стране, увеличившимися ценами на энергоносители на мировом и внутреннем рынках, определяют цену жилья исходя из презумпции роста цен и добавляют определенную сумму в стоимость жилья. Тем не менее, по прогнозам риэлтеров, в 2001г. рост цен на вторичном рынке вряд ли превысит 10%.

Амурская область. Из 400 тыс. семей, проживающих на территории области, около 100 тыс. (или 1/4) нуждаются в улучшении жилищных условий. Если область в лучшие годы вводила до 600 тыс. м² общей площади жилья, то за последние годы – не более 300 тыс. м². Самый распространенный метод финансирования жилья – долевое участие граждан в жилищном строительстве.

В настоящее время областная администрация внедряет в практику другой метод, позволяющий принять участие в строительстве жилья среднеобеспеченным гражданам путем выпуска жилищного займа, который позволит людям купить квартиру не за год, а за более длительный период. Гарантом жилищного займа выступает сама областная администрация.

Наряду с новым строительством и рынком нового жилья в области широко развивается рынок вторичного жилья. Для осуществления операций на этом рынке создано и действует 5 агентств по торговле недвижимостью. Разработана программа развития ипотечного кредитования на рынке жилья.

Республика Башкирия. В середине 90-х годов в республике снизились объемы жилищного строительства. Так, в 1996г. снижение к уровню 1991г. составило 28%. В 1997г. в строительстве жилья наметился рост. Введено 1505 тыс. м² жилья, из них 908 тыс. м² (60%) – индивидуального. Достигнут значительный прирост объемов введенного жилья – 16%, в т.ч. индивидуального – 20% к уровню 1996г. Средняя обеспеченность жильем в 1997г. составила 17,0 м² на одного человека, в т.ч. в городской местности – 16,7 м².

Привлечение в жилищное строительство средств предприятий и населения позволило республике увеличить темпы жилищного строительства (их доля в 1997г. составила 95%). Существенную роль в увеличении объемов индивидуального жилищного строительства в республике сыграла государственная поддержка в виде ежегодных ассигнований из бюджета республики:

кредитных ресурсов, передаваемых Башкирскому банку Сбербанка РФ для выдачи кредитов населению на индивидуальное жилищное строительство, а также целевых кредитов для строительства жилья молодым малообеспеченным семьям (в 1995г. выделено 53,7 млрд. руб., в 1996г. – 11,5 млрд. руб., в 1997г. – 20,0 млрд. руб.);

финансирования обеспечения районов индивидуальной застройки инженерными коммуникациями (в 1995г. на эту цель было выделено 25,8 млрд. руб., в 1996г. – 7,3 млрд. руб., в 1997г. – 10,0 млрд. руб.).

Наряду с этим в 1997г. за счет кредитных ресурсов Башкирского Сбербанка для предоставления льготных кредитов населению на индивидуальное жилищное строительство было выделено 100,0 млрд. руб. под 8% годовых сроком на 10 лет с началом погашения кредита и уплаты процентов через 3 месяца со дня его получения. Разница в процентах возмещается за счет средств республиканского бюджета. Создан Фонд жилищного строительства, особенностью работы которого является предоставление жилья на платной основе. Утверждено Временное положение об ипотечном жилищном кредитовании в г. Уфе.

В сентябре 1997г. в Башэкономбанке был создан и начал функционировать отдел ипотечного кредитования, задачами которого были привлечение денег населения на жилищные накопительные счета и выдача ипотечных жилищных кредитов под залог приобретаемого или уже имеющегося жилья. По состоянию на 30.01.1998г. банк выдал таких кредитов на сумму 690 млн. руб. сроком до 1 года.

В настоящее время в республике действует около 80 риэлтерских компаний. На базе Башкирской академии государственной службы и управления начата подготовка профессиональных участников рынка недвижимости.

Республика Коми. Наработан опыт льготного жилищного кредитования коммерческих банков и выдачи ссуд на жилье за счет средств республиканского бюджета. В 1992г. кредитом банка воспользовались более 1000 семей, и этому способствовало принятие правительством республики решения о возмещении разницы процентных ставок банков, предоставляющих жилищные кредиты населению за счет республиканского бюджета. При этом за счет средств республиканского бюджета возмещается 2/3 учетной ставки рефинансирования по жилищным кредитам, предоставляемых гражданам.

Была разработана и успешно применена на практике система жилищных контрактов. Граждане, заключившие эти контракты, получают возможность за счет собственных средств постепенно выкупать жилье, при этом средства граждан защищены от инфляции, поскольку накапливаются не деньги, а квадратные метры площади жилья в квартирах, приобретаемых на вторичном рынке. Гражданам, внесшим не менее 70% от стоимости приобретаемого жилья, предоставляется рассрочка платежа на недостающую сумму сроком от 3 до 5 лет с условием проживания в приобретенных квартирах. Около 400 семей воспользовались такой системой для улучшения своих жилищных условий.

Красноярский край. В Красноярском крае своеобразное, но реальное долгосрочное кредитование началось в первой половине 90-х годов, когда администрация края утвердила Положение о порядке выкупа жилых помещений краевого жилищного фонда (в 1993г. был образован жилищный фонд, жилые помещения из которого предоставлялись определенным категориям граждан только по договору аренды).

Арендатор сам выбирал срок выкупа жилого помещения, но в пределах 15 лет. Выбор конкретного срока выкупа отражался в договоре аренды жилого помещения с правом выкупа, в котором также фиксируется график платежей фонду в счет выкупа помещения. При этом выкупная цена помещения выражается в определенном числе минимальных размеров оплаты труда, установленных законодательством РФ на момент заключения договора. Помещение переходит в собственность арендатора при уплате им указанного в договоре числа минимальных размеров оплаты труда.

К настоящему времени посредством аренды жилого помещения с правом выкупа улучшили свои жилищные условия более 2000 семей края. При этом более 120 из них уже выкупили жилые помещения, т.е. стали их собственниками. За 4 года на подобное ипотечное кредитование из бюджета края была выделена сумма, эквивалентная более чем 6 млн. долл. США.

Однако ипотечное кредитование посредством аренды помещения с правом его выкупа имеет и определенный недостаток – отсутствие у гражданина свободы выбора помещения, поскольку ему предлагают имеющееся у арендодателя конкретное жилое помещение.

Город Новгород. В ноябре 1996г. новгородская городская Дума утвердила “Временное положение об условиях и порядке предоставления гражданам жилищных кредитов на строительство, реконструкцию или приобретение жилья”.

Кредиты предоставляются сроком до 10 лет в пределах социальной нормы общей площади жилья и не должны превышать 70% от стоимости фактически приобретаемого жилья. Кредит заемщику выделяется под 8% годовых. Разницу между учетной ставкой Сберегательного банка и ставкой кредита, выдаваемого застройщику, гасит администрация города за счет собственных средств. В качестве обеспечения залога принимается строящееся (приобретаемое) жилье. Определен механизм поручительства, форма договора купли-продажи.

Созданные условия развития рынка жилья позволили обеспечить ежегодный прирост количества зарегистрированных сделок с жильем на уровне 2,8-3% от общего объема жилищного фонда.

Город Рязань. Реализация программы городского строительства предусматривает внедрение механизма ипотечного кредитования. Часть прибыли, полученной от продажи благоустроенных земельных участков, планируется направить на долговременное кредитование населения. В результате будет построено жилье на сумму в 4 раза большую, чем объем выданных кредитов.

Тюменская область. В Тюменской области создана защищенная система жилищно-строительных накоплений и кредитования для обеспеченных и средне обеспеченных категорий граждан, которым государственная поддержка не предоставляется. Основным органом этой системы является соответствующий Фонд, созданный на основе законов “Об инвестиционной деятельности” и “О некоммерческих организациях”. Фонд имеет право инвестировать средства только в недвижимость. Поэтому жилье, созданное за счет бюджетных средств и находящееся на балансе Фонда, является гарантией обеспечения сохранности инвестиций граждан и других инвесторов. Недвижимость на балансе Фонда создает 100-процентную защиту инвестиций всех инвесторов. Основные задачи Фонда следующие:

привлекать средства населения путем эмиссии ценных бумаг или организации непосредственных взносов вкладов, в т.ч. через банки;

менять, продавать, покупать, строить жилье по потребностям граждан самостоятельно или через посредников (риэлтеры, подрядчики);

содержать жилищные фонды на балансе до полного расчета с гражданином;

предоставлять гражданину жилищные займы или рассрочки в форме неоплаченной части площади или в денежной форме через уполномоченные банки;

обеспечить возврат кредитных средств как в бюджет, так и банкам;

обеспечить защиту вкладов граждан и иных инвесторов.

Республика Удмуртия. С 1993г. здесь из бюджета республики начато кредитование индивидуальных застройщиков на срок до 20 лет под 7% годовых. До 1993г. в общей доле строительства жилья примерно 13% составляло индивидуальное жилье, все остальное строилось за счет других источников. В 1994г., с момента начала кредитования, индивидуальное жилье составило 24% в общем объеме строительства жилья, в 1995г. – 31%, в 1996г. – 29%, в 1997г. – 37%.

Кредиты выделяли на завершение строительства индивидуального жилья в сельской местности. Таким образом, кредиты получили более 6000 семей.

Санкт-Петербург. В Санкт-Петербурге считают, что ипотечное кредитование должно развиваться на деньги коммерческих банков, поскольку лишних денег в городском бюджете нет. В свою очередь банки, может быть, и рады заняться этим направлением, но нерешенность многих юридических проблем, связанных с ипотекой, особенно в вопросах истребования залога в случае невозврата кредита, многих отпугивает.

К тому же долгое время состояние финансового рынка было таким, что проценты, под которые банки соглашались кредитовать покупку жилья (в С.-Петербурге этот уровень в среднем вдвое выше московского - 40-60% в валюте), были просто неподъемными для большинства горожан. Тем более, что в данном случае речь скорее шла об аренде с правом выкупа, а не о реальной ипотеке. А тем, кому такие проценты были по карману, не представляло особого труда купить жилье без всякого кредита.

Поэтому большинство питерских банков, даже и заявивших о готовности участвовать в ипотечном кредитовании, считало его делом далекого будущего. Правда, о своей готовности предоставлять кредиты под залог приобретаемой недвижимости заявляли и отдельные представители риэлтерских компаний, но это скорее можно считать некими рекламными мероприятиями, а не реальной практикой.

Единственным банком в городе, который по-настоящему работает с ипотекой, стал банк “Санкт-Петербург”. Созданный на базе городской конторы союзного Жилсоцбанка, он получил в наследство обслуживание счетов городских строительных организаций. Естественно, что в своей работе руководство банка не могло не учитывать интересы клиентов, тем более что многие из них стали еще и его акционерами. Специально для развития ипотечного кредитования банк “Санкт-Петербург” учредил дочерний Ипотекобанк. Концепция работы новой структуры предполагала, что она замкнет на себя весь цикл финансирования строительства жилья - от привлечения денег и кредитования до реализации квартир через механизм ипотеки.

Ипотекобанк стал одним из пионеров в деле организации облигационных жилищных займов. Первые займы были размещены, а затем успешно погашены жильем в городах Ивангород и Сосновый Бор Ленинградской области. В дальнейшем банк перешел на размещение под свои гарантии облигаций известных городских строительных организаций, таких как ФПГ “Росстро”, АО “Униста”, АО “Конструкция”, и областных районных администраций. Параллельно с этим, под поручительство строительных компаний либо под залог облигаций жилищного займа, банк начал развивать кредитование населения для приобретения жилья.

Обычная схема подразумевала заключение между застройщиком, кредитором и банком тройственного договора, где основные риски принимала на себя строительная организация. Соответственно, ее отношения с клиентом скорее напоминали арендный договор с правом выкупа.

Однако за счет одного только кредитования операций с недвижимостью Ипотекобанк существовать не мог. В 1997 году было решено его ликвидировать и перевести все операции, связанные с ипотечным кредитованием, в головной банк. Сейчас кредиты выдаются физическим лицам на срок до пяти лет в рублях по фиксированной ставке, которая зависит от суммы первоначального взноса и срока кредитования и составляет от 5 до 35 процентов годовых /26/. Выход 62-й инструкции ЦБ о том, что поручительство не является обеспечением кредита, заставил банк изменить схему кредитования и перейти к классическому кредитованию под залог жилья. Достаточно льготные в нынешней ситуации проценты можно объяснить тем, что в залог принимаются квартиры, построенное близкими к банку структурами, то есть дополнительный процент заложен в стоимость этого жилья. Кроме того, кредит выдается под еще недостроенное жилье, значит, банк имеет свою маржу от использования первоначального взноса, который составляет не менее 30% стоимости квартиры, и от процентов, начисляемых на еще не предоставленное клиенту жилье.

Кроме стандартной схемы “Санкт-Петербург” предоставляет целевые жилищные кредиты на покупку облигаций жилищного займа, эмитируемых как самим банком, так и дружественными строительными организациями, а также вексельные кредиты на оплату договоров долевого участия в строительстве. Скорее всего, это все же вынужденные меры. Наплыва клиентов особо не чувствуется, а потому банк таким способом стремится активизировать рынок. Попытки хоть как-то сдвинуть ситуацию с мертвой точки натыкаются на спросовые ограничения и отсутствие дешевых, а соответственно и востребованных населением, кредитных ресурсов.

Отсюда понятно желание привлечь на это дело деньги мировых финансовых структур. Однако пока ни городским властям, ни банкирам это не удается. Правда, петербуржцы сумели выбить заем Мирового банка на финансирование самого строительства и мероприятий, связанных с подготовкой территорий.

Орловская область. Орловский областной центр рыночных отношений “Развитие” (АО ООЦРО “Развитие”) строит дома по областной программе ипотечного кредитования, для участия в которой малоимущим гражданам Орловской области предоставляются безвозмездные субсидии.

Согласно утвержденному механизму льготного ипотечного кредитования для малоимущих и социально незащищенных категорий населения, участник программы (покупатель жилья, приобретаемого с использованием безвозмездных субсидий) должен оплатить от 15% до 45% стоимости квартиры.

Беспроцентный кредит в размере 25% от стоимости квартиры предоставляет “Развитие”. Остаток суммы в виде безвозмездных субсидий компенсируют гражданам областной и местные бюджеты. Размер субсидии зависит от дохода на каждого члена семьи покупателя за последние 6 месяцев. Соответствующую справку и заявление очередник, относящийся к одной из нуждающихся групп населения и желающий получить квартиру в рамках программы льготного ипотечного кредитования, должен представить по месту постановки на очередь.

Администрация области на основе ходатайства районной администрации и в соответствии с датой постановки на очередь принимает решение о выделении безвозмездной субсидии. Областная администрация также формирует список участников программы и определяет величину субсидии для очередника. В программе льготного ипотечного кредитования могут участвовать инвалиды и ветераны ВОВ, воины-интернационалисты и участники военных действий в Чечне, ликвидаторы аварии на ЧАЭС, многодетные семьи (более 3-х детей). Для других категорий малоимущих граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, решение о включении их в программу льготного приобретения житья принимается районными администрациями.

Ростовская область. Бюджет Ростовской области выделил свыше 10 млн. рублей на финансирование программы ипотечного кредитования в 2000 году. В 2001 году за счет привлечения средств коммерческих банков и страховых компаний Ростовской области объем ипотечных кредитов должен превысить 100 млн. руб.

С этой целью, Ростовская область с сентября 2000г. начала реализацию нового этапа программы ипотечного кредитования, который предусматривает кредитование первого взноса для покупки жилья под залог имеющейся квартиры.

Кредит будет предоставляться на срок от 6 месяцев до 1 года, размер процентной ставки пока не определен. После вселения в новую квартиру средства от реализации старой квартиры пойдут на погашение краткосрочного кредита. Для выплаты оставшейся части стоимости жилья заемщик сможет получить следующий кредит из средств областного бюджета на срок до 8 лет для городских и до 10 лет для сельских жителей под 12,5% от ставки рефинансирования Центробанка. Залоговым обеспечением долгосрочного кредита будет являться новое жилье заемщика.

Ранее застройщик мог получить ипотечный кредит лишь после оплаты 50% стоимости нового жилья (для частных застройщиков в сельской местности, если строительство собственными силами завершено, не менее чем на 50%). Программа ипотечного кредитования работает в Ростовской области уже в течение года. В 1999 году из средств областного бюджета был предоставлен 61 кредит на сумму свыше 5 млн. рублей.

Средняя стоимость одного кв. метра жилья, включенного в программу ипотечного кредитования, находится на уровне 4,7-5,2 тыс. рублей.

Основные экономические показатели некоторых регионов России, приступивших к внедрению ипотечного кредитования, представлены в табл. 1.2.
Таблица 1.2

Основные экономические показатели некоторых регионов России, приступивших к внедрению программ ипотечного кредитования

	Республика Башкирия	Республика Коми	Красноярс-кий край	Новгород	Рязань	Республика Удмуртия
Доля кредита от стоимости нового жилья (%)	нет данных	30	нет данных	70	нет данных	нет данных
Объем кредитования	1997г. –100 млн. руб.	нет данных	за 4 года 6 млн. долл.	нет данных	нет данных	6453 семьи
Срок кредитования (лет)	10	нет данных	15	нет данных	нет данных	до 20
Процент кредитования (%)	8*	*	расчет в МРОТ	8	нет данных	7
Доля приватизированного жилья (%)	нет данных	37	нет данных	30	39	37
Обеспеченность жильем в городской местности (%)	16,7	нет данных	нет данных	15,4	17,5	нет данных
Инфраструктура рынка жилья	Фонд жилищного строитель-ства, 80 риэлторских агентств	Сеть риэлторс-ких агентств	нет данных	нет данных	нет данных	нет данных

Таким образом, в России в настоящее время уже довольно активно применяются различные схемы ипотечного кредитования. На выбор модели влияют, прежде всего, социальные условия в регионах, уровень развития банковского сектора и степень поддержки региональных властей.