16 июля 1997 г. Московской городской Думой принят Закон города Москвы "Об основах платного землепользования в городе Москве". Вступление в действие этого закона во многом должно изменить ситуацию с землепользованием в городе. Закон является первым шагом на пути перевода земельных отношений времен полновластия Московского земельного комитета в рамки, когда права граждан и юридических лиц будут защищаться и гарантироваться законом, принятым органом, избранным народом, а не распоряжениями, подготовленными группой чиновников.  

Многие могут сказать, что почти половина этой статьи является фактическим цитированием закона, однако мне представляется совсем не зазорным цитировать те места из закона, которые в подавляющем своем большинстве не только придуманы и выстраданы самим автором, но и включены в закон в результате его усилий.  

Что мы имеем 

Особенностью Москвы является то, что наряду с арендаторами земельных участков, уплачивающими постоянно индексируемую арендную плату, сохраняется значительное количество пользователей земельных участков, которые платят земельный налог. При этом величина ставки арендной платы существенно превосходит величину ставки земельного налога за один и тот же участок. Например, в 1996 г. это превышение составляло 4,5 раза. Поэтому Москомземом был выбран самый простой путь — повысить ставки земельного налога, доведя их до уровня ставок арендной платы. Однако сделать это оказалось невозможно — Московская городская Дума не дала нарушить закон РФ. Тогда был предпринят обходной маневр — перевести всех плательщиков земельного налога в категорию арендаторов занимаемых ими земельных участков. После этого у Москомзема оказались бы развязаны руки, так как ставки арендной платы устанавливаются мэром Москвы на основании предложений Москомзема, а не в соответствии с законом, как ставки земельного налога.  

Если бы планам Москомзема удалось осуществиться, то уже теперь узкая группа чиновников путем кулуарных переговоров в высоких кабинетах могла бы решать, кому какие льготы давать и в каких размерах. Все это уже осуществлялось и до настоящего времени в отношении определенных объектов, однако в случае реализации планов Москомзема под контроль чиновников могли бы попасть практически все землепользователи. Таким образом, были бы на практике ликвидированы льготы для плательщи ков земельного налога, установленные в Законе Российской Федерации "О плате за землю".  

Все эти положения в конечном итоге нашли свое отражение в проекте Закона города Москвы "Об основах платного землепользования", который был одобрен правительством Москвы и внесен осенью 1996 г. на рассмотрение Московской городской Думы. Проект закона рассматривался восемь месяцев, прошел три чтения и в результате от первоначального текста осталось не более 30%. Все остальное было существенно переработано и принципиально изменено. 

Что мы получили 

Остальные землепользователи, не заключившие ранее договоры аренды с Москомземом, должны будут до 1 января 1999 г. заключить договоры аренды. Однако, если в соответствии с законами РФ и г. Москвы землепользователи освобождены от уплаты земельного налога, то они будут заключать договоры безвозмездного временного пользования.  

Таким образом, с одной стороны, обеспечена преемственность законодательства и защищены права значительного количества землеполь зователей, а с другой стороны, соблюдены и интересы г. Москвы как собственника московской земли. 

О некоторых особенностях землепользования 

Важно отметить, что при заключении договоров аренды или безвозмездного временного пользования участками, которые ранее были предоставлены в установленном порядке в пожизненное наследуемое владение или бессрочное (постоянное) пользование, пересмотре договоров аренды земли с целью установления в них обременений и ограничений, заключении отдельных договоров на обременения и ограничения прав владения или пользования земельными участками плата за регистрацию (перерегистра цию), заключение и оформление указанных договоров не взимается.  

При проведении регистрации (перерегистра ции) прав на используемый земельный участок изменение правового режима, площади и конфигурации этого земельного участка без согласия землепользователя не допускается, если это не предусмотрено градостроительной документа цией. Вместе с тем землепользователь будет вправе отказаться от части используемых земель с сохранением земельного участка, минимально необходимого для его деятельности, но не менее удвоенной площади застройки здания, строения, сооружения, находящегося на этом участке. 

О льготировании земельных платежей и сборах 

В закон введено важное ограничение и на величину сборов, осуществляемых Москомземом. Теперь при перерегистрации прав на земельные участки в пределах существующих границ в случаях продления срока аренды земельного участка, изменения вида прав на земельный участок, изменения названия или организационно-правовой формы юридического лица, наследования или дарения плата за перерегистрацию взимается в размере расходов, необходимых на оформление соответствующих документов, но не свыше 1 минимального размера оплаты труда (МРОТ) для физических лиц, и не свыше 20 МРОТ для юридических лиц, за исключением лиц, указанных в законе. 

О предоставлении земельных участков  
в пожизненное наследуемое владение 

Таким образом, закон дает гражданам, заинтересованным в получении права пожизненного наследуемого владения на занимаемые земельные участки, возможность реализовать это право путем постоянной регистрации (прописки) в домах, принадлежащих им на праве частной собственности.  

В пределах Московской кольцевой автомобильной дороги земельные участки в пожизненное наследуемое владение предоставляются площадью до 0,06 га, а за ее пределами — до 0,12 га. Однако, если земельные участки были предоставлены в пожизненное наследуемое владение в соответствии с законами и иными актами органов власти СССР и РФ, принятыми до вступления в силу настоящего закона, то возможен и больший размер участков. Сверх указанных площадей земельные участки вышеуказанным гражданам предоставляются в аренду. Гражданам, имеющим на территории г. Москвы дома на праве собственности и не указанным выше, земельные участки предоставляются в аренду. После вступления в силу закона земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения, как и на праве постоянного (бессрочного) пользования предоставляются на территории г. Москвы только на основании законов РФ и г. Москвы. Оформление гражданам права пожизненного наследуемого владения и права аренды на земельные участки осуществляется уполномоченным органом Московской город-ской администрации на основании факта использования земельного участка. До юридического оформления передачи в соответствии с действующим законодательством земельных участков в пожизненное наследуемое владение или в аренду за гражданами, которым земельные участки были предоставлены для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства и иных не запрещенных законом целей, сохраняется установленное ранее право пользования земельными участками. 

О земельных платежах членов ЖСК, ГСК  
и аналогичных структур 

В законе определено, что плательщиками земельных платежей являются собственники или арендаторы (субарендаторы) зданий, строений, сооружений, помещений в зданиях, строениях, сооружениях (в том числе члены ЖСК, ГСК и т.п. структур). И только при наличии их поручения посредником (организатором) сбора земельных платежей может выступать уполномоченное ими юридическое лицо, т.е. то же самое правление. Если такого поручения нет, то расчет земельных платежей должен делаться для каждого собственника или арендатора (субарендатора). При этом, поскольку большинство землепользователей в соответствии с принятым законом должны перейти на арендные отношения, то с каждым землеполь зователем должен быть заключен и договор аренды на его долю в праве на невыделенный на местности участок земли. Эта обязанность возлагается на Москомзем и его органы на местах. 

О порядке определения размеров  
земельных платежей 

В целях установления земельных платежей в законе разработаны принципы определения размеров земельных участков. Законом определено, что до установления уполномоченным органом Московской городской администрации границ земельных участков в микрорайоне или квартале (межевания территории) размер регулярных земельных площадей определяется исходя из площадей земельных участков, равных удвоенной площади застройки соответствующего здания, строения, сооружения. Таким образом, если земельный участок не выделен границами на местности, что рядом тех же ЖСК осуществлялось в установленном порядке, то налогооблагаемая площадь устанавливается равной удвоенной площади застройки. По смыслу закона заключение договора аренды в этом случае не требуется. Таким образом, законодательно кладется запрет на волюнтаристские действия Москомзема по определению налогооблагаемой площади. Однако следует сделать одно замечание. В законе есть ссылка "до межевания территории". Ясно, что Москомзему хочется так провести межевание, чтобы был оплачен каждый метр территории города, при этом граждане, оплачивая земельные платежи за все эти метры не имели бы на них никаких прав. Полагаю, что этот вопрос должен решаться на основании городского закона с обязательным привлечением представителей местных органов — муниципальных советников, которые должны быть избраны 14 декабря 1997 г. Поэтому разработка и принятие такого закона — одна из ближайших задач депутатов Московской городской Думы нового созыва. 

О защите прав предпринимателей 

С вступлением закона в силу теперь за землю должны будут платить все, кому это положено по закону. С одной стороны, это плохо для тех, кто раньше не платил, но с другой стороны, это все же справедливо, ведь нельзя же пользоваться чем-то, в своих личных целях, в данном случае землей, и при этом за нее не платить. Тем более, что эти средства будут в конечном итоге потрачены на реализацию городских и муниципальных социальных программ. Однако платить будут именно исходя из норм, установленных в законе, а не исходя из постоянно изменяемых чиновниками Москомзема правил.  

Хотелось бы отметить еще, что закон защищает права инвесторов и арендаторов от необоснованного повышения ставок арендных платежей, что постоянно имело место ранее и вызывало их справедливые нарекания. Законом установлено, что размер увеличения арендной платы не может превышать 7% в год в единицах исчисления ставок при сохранении размеров земельного участка, его целевого использования и вида деятельности. 

Вот те новые основные положения, которые вошли в Закон г. Москвы "Об основах платного землепользования в городе Москве" на этапе его рассмотрения в Московской городской Думе. 

Не все еще решено.  
Ближайшие задачи 

О праве собственности на землю в Москве 

Будут ли реализованы нормы Закона? 

Необходимо признать историческую реальность, что до начала 90-х годов исполнительная власть не выдавала землепользователям фактически никаких документов на занимаемые земельные участки, что, в принципе, и не надо было делать, так как земля была бесплатной. Она выделялась под застройку на основании решений тех или иных органов исполнительной власти. И в настоящее время эти решения являются фактически основным документом, удостоверя ющим права землепользователей на занимаемые земельные участки. В ряде случаев это может быть также Акт государственной приемки дома с выделенной на плане территорией для проведения благоустроительных работ, возможны и другие документы. Однако все официально выданные документы должны быть признаны. Недопустима ситуация, когда власть оказавшаяся в начале 90-х годов без сведений о землепользователях, предложила им заполнять декларации о факте использования занимаемых земельных участков, регистрировала эти декларации, брала с землепользователей в соответствии с указанными в них сведениями деньги, а теперь заявляет, что декларации не являются документом, удостоверяющим права на землю. Так за что же тогда брали деньги?  

У Москомзема было еще одно предложение, а именно, зафиксировать в законе, что все землепользователи, не заключившие с Москомземом договоры аренды до 1 февраля 1993 г., утрачивают права на занимаемые земельные участки, а потому должны будут не только заключать договоры аренды, но заплатить огромные средства за выкуп этих прав. Это положение после продолжительной борьбы при подготовке проекта закона к третьему чтению было снято Москомземом.  

Таким образом, все документы землепользо вателей, подтверждающие их права на занимаемые земельные участки и выданные органами власти в соответствии с их компетенцией с учетом особенностей исторических периодов, когда они выдавались, должны быть признаны при проведении регистрации (перерегистрации), предусмотренной законом, а землепользовате лям должны быть практически бесплатно оформлены необходимые документы, подтверждаю щие их права на занимаемые земельные участки. Естественно, ни о каком выкупе прав аренды за эти земельные участки речи идти не может. Таким образом, после вступления закона в силу Москомзем должен лишиться одной из важнейших статей своего дохода, что, конечно, вряд ли будет встречено с удовольствием. Однако это положение закона должно быть по достоинству оценено теми землепользователями, кто в последние годы подвергся буквально террору со стороны работников Москомзема, требовавших от них не только заключить договор аренды на занимаемый 10—20—30 лет земельный участок, но и уплатить при этом огромные суммы за выкуп прав его аренды. Тем не менее, возможно, по данному вопросу потребуется дополнитель ное разъяснение Московской городской Думы.