год 2010-й - более 30.000.000 обращений

В снижении расходов на обслуживание жилищнокоммунальной сферы существенная роль отводится руководителям муниципального хозяйства, которые должны навести порядок в затратах. Иным это удается. Так, в Карелии при повышении уровня оплаты населением жилищно-коммунальных услуг с 25 до 40% затраты на 1 кв. м снизились на 11%, в Архангельской области уровень оплаты вырос с 25 до 40%, а затраты снизились на 19,2%. В Удмуртии затраты снизились на 21,5%, в Тюменской области - на 21%.

Резервов для снижения издержек немало, ведь федеральные стандарты устанавливались от достигнутого: брались затраты, сложившиеся в городе, области, и выводились средние по региону. Весьма красноречивой оказалась в 1997 г. ситуация в Москве: по официальным данным, фактическая стоимость обслуживания жилья составила 15,12 новых рубля на 1 кв. м, или почти вдвое больше, чем в среднем по региону. Столичное правительство доказывало федеральному, что такая величина вызвана объективными причинами - удаленностью водоемов, огромным количеством лифтов, уровнем благоустроенности квартир и т.п. Из-за завышения издержек получалось, что москвичам оплата квадратных метров обходится примерно в ту же сумму, что и жителям других городов, а покрывают они лишь 17,5% издержек. Поэтому московские власти изменили тактику и стали утверждать, что 15,12 рубля - это нормативная стоимость обслуживания жилья, а фактическая в 1997 г. составила 8,75 рубля, следовательно, москвичи оплачивали 27,2% стоимости жилищно-коммунальных услуг.

Другим регионам, которые с самого начала не заложили основательный "жирок", снижать затраты сложнее, но и у них есть резервы, поскольку стоимость содержания жилья в районах примерно с одинаковыми условиями различается порой в 1,5-2 раза, а по Магаданской области тарифы на оплату коммунальных услуг - в десятки раз. Такие "ножницы" связаны с необоснованным завышением предприятиями ЖКХ тарифов, прежде всего на подачу воды и тепла, на которые приходится львиная доля жилищно-коммунальных платежей.

Тарифы неоправданно высоки во многом потому, что сама методология их формирования затратная и не побуждает коммунальные предприятия повышать эффективность работы. Сокращение издержек производства означает для них снижение тарифов и прибыли, тогда как рост затрат можно компенсировать их увеличением. Любопытно разобраться в составляющих тарифов.

Затраты на производство жилищно-коммунальных услуг в среднем по России составили в феврале 1999 г., по данным Госстроя, 9,4 рубля в расчете на 1 кв. м общей площади. На обслуживание 1 кв. м в нашей стране тратится втрое больше энергоресурсов, чем на Западе. "Черные дыры" известны. Анализ договоров показывает, что отпускаемые городу объемы тепла завышаются. К примеру, теплоснабжающая организация часто исходит из того, что системы горячего водоснабжения работают при максимальной проектной нагрузке круглый год, "забывая" о том, что летом горячую воду отключают минимум на три недели. Есть и другие хитрости. Скажем, городу продается тепло, которое никогда не вырабатывалось, в результате его объемы завышаются на 20-25%. Таким образом, внушительной экономии можно добиться даже без теплосберегающих мероприятий, достаточно привести договоры в соответствие с реалиями и ввести учет.

Завышаются не только объемы отпускаемого тепла, но и его себестоимость. Так, теплоснабжающие организации определяют свои издержки по самому холодному времени года и закладывают их в тарифы. Нередки и просто злоупотребления, когда на себестоимость списывают содержание ведомственных домов отдыха, бассейнов, обучение специалистов за рубежом. В нее включают также неоправданно высокие транспортные издержки, круглосуточное отопление в дневном режиме пустующих детских садов, школ, поликлиник и других учреждений. Поэтому стоимость 1 Гкал тепла в различных регионах колеблется от 60 до 300 рублей.

Различия в тарифах (порой в несколько раз даже в одном городе) зависят не только от вида используемого топлива и других затрат на производство тепла на ТЭЦ или в котельной, но и от жесткости тарифной политики городской или областной администрации. Летом 1997 г. правительство потребовало от регионов провести аудиторские проверки тарифов на услуги естественных монополистов и сообщить результаты.

В Санкт-Петербурге монополисты, поставляющие горожанам воду, тепло, электроэнергию и газ, выразили желание оплатить услуги аудиторских фирм. Но городские власти предпочли выделить из бюджета 1 млн новых рублей, чтобы быть уверенными в объективности результатов. Проверки показали, что все поставщики жилищно-коммунальных услуг завышали себестоимость на 35-40%. В результате только за счет пересмотра тарифов доля жителей города в оплате услуг в 1997 г. превысила 50%, т.е. уровень федеральных стандартов для 1998 г.

В Курганской области по результатам аудиторских проверок на 41 предприятии из себестоимости их услуг были исключены необоснованные затраты на 140 млн рублей. Тарифы снижены на воду на 25%, канализацию - на 24, теплоэнергию - на 17, обслуживание жилья - на 4,5%. В Ростовской области проверки, проведенные в 1997-1998 гг., показали, что тарифы завышены практически на все виды услуг и различаются по районам в 3-4 раза. Их оптимизация позволила за 9 месяцев 1998 г. снизить затраты в расчете на 1 кв. м с 9,4 до 8,3 рубля.

Практика убедила в целесообразности аудиторских проверок для всех регионов. Чтобы упорядочить работу по аудиту тарифов, защитить интересы населения и других потребителей от монопольного их повышения, Госстрой утвердил "Положение о проведении экспертизы экономически обоснованных тарифов на товары, работы и услуги, учитываемых в оплате жилья и коммунальных услуг". Разрабатывается порядок аккредитации при этом ведомстве экспертных организаций для проведения независимой специализированной экспертизы тарифов.

Важно и то, что при планировании, учете и калькуляции затрат на жилищно-коммунальные услуги учитываются расходы самой организации ЖКХ, а не средства, необходимые для управления и содержания жилого дома. В стоимость 1 кв. м включаются затраты на содержание производственных баз, техники, оборудования, которые установлены еще в 70-е годы по нормативам Минжилкомхоза РСФСР.

Для исправления ситуации в феврале 1999 г. правительство одобрило разработанную Госстроем "Концепцию ценовой и тарифной политики в жилищно-коммунальном хозяйстве Российской Федерации". Она закладывает основы и единые принципы перехода на местах к открытой, адекватной современным экономическим условиям процедуре формирования тарифов на жилищно-коммунальные услуги. Госстрой утвердил новую редакцию "Методических рекомендаций по планированию, учету и консультированию затрат на жилищно-коммунальные услуги".

В структуре коммунальных платежей плата за электроэнергию, тепло и воду составляет около 70%. Важно снизить издержки по этой составляющей, но сделать это довольно сложно, учитывая российскую практику. До последнего времени при строительстве зданий затраты на последующую их эксплуатацию и стоимость потребляемых при этом энергоресурсов не принимались в расчет. Предпочтение отдавалось дешевым материалам, которые имели большую теплопроводность, и простейшим строительным технологиям. В результате по теплотехническим свойствам наши здания в 2-3 раза уступают зарубежным. Не придавалось значения учету и экономии ресурсов. Если они дешевые, нет смысла ставить дорогие счетчики. Немалый вклад в расточительство вносит плачевное состояние инженерных сетей. По расчетам Роскоммунэнерго, на тепловых магистралях ежегодно теряется до 10% всей производимой тепловой энергии.

Потери и течи на трассах, нерациональный расход топочного мазута, газа, угля при производстве и транспортировке тепла включаются в себестоимость продукции и нормативы потребления. В результате нормативы расхода воды в России составляют около 300 л на человека - вдвое больше, чем в Германии или Великобритании. А некоторые нормативы превышают зарубежные аналоги в 5-10 раз, поскольку нормативная база, сформировавшаяся в эпоху плановой экономики, завышала необходимые затраты.

Для улучшения ситуации пересмотрены СНиПы: ужесточены нормы по теплозащите, введено требование оснащать новостройки и дома, прошедшие капитальный ремонт, приборами учета. Согласно последним инструкциям счетчики на горячую и холодную воду должны быть установлены в каждой новой квартире, а по учету тепла - в каждом строящемся или прошедшем капремонт доме. Госстрой дал команду госкомиссии не принимать объекты, которые не оборудованы приборами учета. Намечалось уже в 1998 г. оснастить ими все бюджетные организации (школы, больницы, оборонные учреждения), но не получилось. На оснащение счетчиками старых домов (55 млн квартир) потребуются десятилетия.

Программы энергосбережения, первоначальной стадией которых является введение учета потребления и производства энергоресурсов, разработаны в Краснодарском и Красноярском краях, Мурманской, Нижегородской, Тульской, Челябинской и Ростовской областях, Томске, Великом Новгороде, Москве и др. Работа по оснащению приборами учета и регулирования активно ведется в Якутии и Северной Осетии, Белгородской, Рязанской, Владимирской и Омской областях, Санкт-Петербурге. Первый опыт установки счетчиков тепла показал, что реально потребляется тепла от 15 до 200% меньше договорной величины. Счетчики окупаются в срок от 3 до 18 месяцев, а установленные на границах раздела тепловых сетей - от 10 дней до 2 месяцев в зависимости от диаметра трубы.

Не менее эффективны счетчики воды. При установке квартирного счетчика потребление горячей воды на человека сокращается и составляет 40-60 л в сутки, а холодной - 50-100 л. К примеру, в Краснодаре потребление воды в домах, где были установлены счетчики, снизилось вдвое.

Однако, хотя никто не сомневается в необходимости установки приборов учета, оснащение ими не превышает 5%. В 1997 г. счетчики установили только в 40% новостроек. Главная причина - нехватка денег. По подсчетам специалистов, чтобы закупить и установить современное оборудование для поквартирного и подомового учета холодной, горячей воды и тепла, наладить учет на границе раздела между коммунальными тепловыми сетями, сетями РАО "ЕЭС" и других энергетических компаний, требуется 40-50 млрд долларов. В казне таких денег нет.

Регионы пытаются находить выход. Так, в Самарской области в рамках конверсии организовали производство приборов учета и оснастили ими все новые многоквартирные и одноквартирные, многоэтажные и одноэтажные здания. При оснащении ими всего жилого фонда рассчитывают сократить затраты на жилищно-коммунальные услуги в 2-4 раза. В Санкт-Петербурге передают дома в управление частным компаниям, которые за свой счет устанавливают счетчики в квартирах и домах, а затем рассчитываются с монополистами по их показаниям. Власти города перечисляют им дотации в прежнем объеме, пока они не покроют свои затраты. В Якутии приняли постановление: если квартиросъемщик устанавливает счетчик на воду за свои деньги, он до полугода освобождается от оплаты этого вида услуг.

Внедрение счетчиков тормозится также сопротивлением монополистов, которые не заинтересованы в таком учете. Нередко установленные счетчики не подключаются, но даже если они подключены, ресурсоснабжающие организации продолжают взимать плату не по их показаниям, а по нормативам. Порой игнорируются показания и двухрежимных счетчиков, хотя за потребление электроэнергии в ночное время предусмотрен пониженный тариф. Решение таких проблем всецело зависит от воли местных властей.

Наша богатая газом страна газифицирована менее чем на 50%. Газопроводы, пронизывающие всю Россию, обходят стороной населенные пункты, жители которых вынуждены отапливать дома углем, дровами или электричеством. Между тем затраты по переводу районной котельной на газ окупаются за 9 месяцев. В Рязани и Челябинске примерно половина котельных работает на жидком и твердом топливе, но они активно переводятся на газ. При этом стоимость теплоресурсов снижается в 1,5-2 раза. Для города переоборудование котельной практически ничего не стоит, потому что расходы покрываются за счет снижения дотаций из бюджета на эти услуги в связи с их удешевлением.

Немалый эффект сулит также переход от излишне централизованной системы с многокилометровыми коммуникациями к локальным котельным. Установка и использование крышных котельных обходится в 2,5 раза дешевле, чем централизованной теплосети. В некоторых регионах основным виновником высоких тарифов стали градообразующие предприятия. Оставшись без средств к существованию, они стараются получить максимальную выгоду от котельных, продавая городу тепло по завышенным ценам. В Кашире и некоторых других городах мэры отказались от их услуг, построив локальные котельные.

Не надо закрывать глаза и на то, что до сих пор ни предприятия, ни потребители не заинтересованы в экономии энергоресурсов. Хотя страна перешла на рыночные рельсы, здесь по-прежнему в чести лимиты и нормативы - инструменты планового хозяйства, действует логика "сэкономил - срежут лимиты и дотации". Необходимо создать механизм стимулирования энергосбережения, разработать нормы, которые позволяли бы жилкомхозам направлять сэкономленные средства на восстановление и обновление своих основных фондов.

Доля административно-управленческих издержек в себестоимости обслуживания 1 кв. м жилой площади постоянно растет. Проверка жилищно-эксплуатационных организаций в 17 регионах России, проведенная Госстроем совместно с Минфином, показала, что более половины получаемых на эксплуатацию жилищного фонда средств эти организации тратят на зарплату и свои конторы. При этом эффективность труда работников ЖКХ в России в 4-16 раз ниже, чем их западных коллег, в том числе в странах с аналогичными климатическими условиями.

Столь плачевный результат - следствие системы, когда жилищный фонд отдается на откуп муниципальным ЖЭКам, РЭУ, ПРЭУ, материальное состояние которых не зависит от качества и количества выполненных ими работ. Жилищный фонд, как правило, находится на балансе жилищно-эксплуатационных организаций, которые заключают договоры от имени жильцов со всеми коммунальными службами либо выполняют работы своими силами по принципу "сам себе заказываю, сам выполняю и оцениваю". Выступая одновременно заказчиком и подрядчиком, обслуживающие организации выкачивают деньги из населения, не неся материальной ответственности за качество своих услуг.

Чтобы покончить с этим, было предложено разделить функции управления и эксплуатации жилищного фонда, сформировать самостоятельную службу заказчика, опирающуюся на принципиально новые гражданско-правовые договоры с подрядчиками, использовать договоры - между собственником объектов жилищно-коммунального назначения и хозяйствующим субъектом (включая управление жилищным фондом, его обслуживание); между собственником жилищного фонда и нанимателем жилого помещения (договоры социального и коммерческого найма); между организациями, предоставляющими коммунальные услуги, и потребителями этих услуг.

Хотя службы заказчика по жилищно-коммунальным услугам созданы более чем в половине регионов, эффективно работают они далеко не везде. Главная причина - в форме собственности. Службы заказчика пока не являются представителями жильцов и находятся в муниципальной собственности. Городские власти, стремясь сохранить над ними контроль, отказываются придавать им статус коммерческой организации, для которой доходом стали бы плата за жилье и фиксированные дотации из бюджета, а расходами - выплаты по договорам с подрядчиками.

Вместо этого все преобразования сводятся к смене вывески. На базе жилищного отдела или департамента жилья (в разных городах эти структуры называются по-разному, но все действуют при администрации) создаются муниципальные учреждения, которым и передаются функции заказчика. При этом сохраняются бюджетное финансирование, штатное расписание, нормирование, когда зарплата не зависит от объемов выполненных работ. Дело доходит до того, что некоторые муниципальные учреждения с готовностью отдают свои управленческие функции подрядчикам (т.е. тем же РЭУ) - скажем, поручают им собирать плату за жилье. Тем самым они сужают сферу своей деятельности, отказываются от основных обязанностей - заказывать работу на конкурсной основе, контролировать и оплачивать ее.

Среди причин "пробуксовки" эксперимента эксперты называют также изъяны заключаемых договоров. Нередко в них не оговорены взаимные обязательства сторон и порядок урегулирования споров (конфликты возникают из-за нечеткости определения обязанностей, условий финансирования и границ обслуживания), не предусмотрены экономические санкции за нарушение условий договора, не определена ответственность за приобретение и установку приборов учета и их обслуживание, используется формулировка "обслуживание основных фондов в соответствии с правилами и нормами эксплуатации" без согласования с реальными возможностями финансирования. В результате сохраняются преимущественно административные методы управления, преобладают волевые решения, разнобой в организации обслуживания, различное толкование одних и тех документов, терминов, определений.

Создание конкуренции в управлении и обслуживании жилищной сферы позволит собственникам жилья и объектов коммунального назначения выбирать ту организацию, которая сможет обеспечить необходимое качество работ и услуг по более низким ценам. Для развития конкуренции целесообразно, во-первых, формировать муниципальный заказ на обслуживание и развитие объектов жилищнокоммунального назначения (это должны делать органы местного самоуправления); во-вторых, рассчитываться за жилищно-коммунальные услуги на основе договоров и предусмотреть экономические санкции за их нарушение; в-третьих, привлекать для оказания жилищно-коммунальных услуг организации разных форм собственности.

Такой подход основан на зарубежном и отечественном опыте. Первым попыталось ввести конкуренцию в сфере жилищно-коммунального обслуживания московское правительство, заключив в марте 1992 г. соглашение с Агентством международного развития США о разработке программы, предусматривающей передачу управления и содержания муниципального жилья частным компаниям. Право заняться этой работой выиграл по конкурсу Институт экономики города (США).

Начали с того, что при каждом муниципальном округе создали дирекции единого заказчика (ДЕЗы), на которые возложили управление жилищным фондом. Однако, хотя им предоставили финансовую самостоятельность, положение не улучшилось. Попробовали заключать договоры между ДЕЗами и РЭУ, но и это не дало хороших результатов, потому что РЭУ оставались государственными монополиями. Альтернативу им удалось создать лишь в марте 1993 г., когда в Западном административном округе Москвы был проведен первый конкурс среди организаций, желавших получить контракт на обслуживание муниципального жилья.

В Юго-восточном административном округе Москвы на конкурс выставляют все виды работ по обслуживанию и содержанию жилого фонда (текущий ремонт дорог, вывоз мусора, уход за зелеными насаждениями и т.п.). Максимальная сумма договора приравнивается к стоимости выполнения этих работ бывшим РЭУ. Многие соглашаются выполнять тот же объем работ за меньшую цену. Среди претендентов немало строительных организаций, располагающих солидной ремонтной базой. Конкурсантов оценивают по балльной системе. Учитываются опыт и отзывы о работе фирмы в этой сфере, наличие квалифицированной рабочей силы, состояние материально-технической базы. Победители конкурсов должны ежегодно подтверждать свое право на обслуживание жилищного фонда, потому что каждую осень на конкурс выносятся все виды подрядных работ. Мелкие организации обычно отсеиваются, а крупные получают возможность расширить сферу своей деятельности. Опросы жителей показывают, что частные компании относятся к своим обязанностям намного добросовестнее государственных.

В Новгородской области благодаря конкурсному отбору стоимость обслуживания жилья снизилась на 20%. При этом 12% экономии достигнуто за счет того, что невыполненные работы не оплачиваются. Экономический эффект от реорганизации системы управления жилищным фондом составил 9,8 млн рублей, а контроль за формированием тарифов на жилищно-эксплуатационные услуги позволил снизить тарифы на 21 млн рублей.

В Москве 74% муниципального жилья обслуживается на конкурсной основе, в Нижнем Новгороде - 45, в Великом Новгороде - 40, Оренбурге - 33, Рязани - 28, в России в целом - 10%. В результате конкуренции первоначальная стоимость обслуживания и эксплуатации 1 кв. м снижена в среднем с 1,2-1,4 до 0,9-1 рубля в месяц.

Однако даже в регионах, где убедились в эффективности конкурсов для привлечения подрядных организаций к обслуживанию жилищного фонда, их проводят не всегда. Местные власти ссылаются на то, что не могут гарантировать эксплуатирующей организации оплату ее услуг в полном объеме из-за сбоев в финансировании (в целом по России из бюджета поступает примерно половина средств, предусмотренных на дотирование ЖКХ, и 40% граждан игнорируют оплату жилищно-коммунальных услуг).

Специалисты подсказывают выход: надо переходить на полную оплату населением тех услуг, которые оно может проконтролировать, т.е. доли затрат по обслуживанию жилья. С одной стороны, в общем объеме жилищно-коммунальных услуг эта доля занимает гораздо меньшую часть, с другой - жителям гораздо легче проконтролировать, как убирается лестничная клетка или ремонтируется подъезд, чем разобраться в водном или тепловом хозяйстве монополистов.

Так поступили в Нижнем Новгороде, где население полностью оплачивает содержание общих мест, уборку мусора. Уборщицы без задержек получают жалованье, поэтому жители с полным основанием могут предъявить претензии, обнаружив грязь в подъезде. А в Якутии с 1993 г. разделили плату на составляющие - техническое обслуживание домов, мусоропроводов, лестничных клеток, дворовой территории, подъездов, освещение подъездов и т. д. Тарифы для населения на эти услуги с 1995 г. утверждают главы районов и городов. С населения взимается их полная стоимость.

Приход частных фирм в сферу жилищного обслуживания позволяет установить более жесткие взаимоотношения между жителями и эксплуатирующими организациями, повысить требования к тем и другим. Например, в Новгороде после передачи жилищного фонда на обслуживание частным фирмам ввели положение "О порядке предоставления населению жилищно-коммунальных услуг и о механизме снижения платежей при нарушении сроков и качества услуг". Определены критерии услуг и экономическая ответственность за несвоевременное и некачественное их предоставление.

Задержки с оплатой гражданами жилья и, как следствие, перебои с финансированием ЖКХ связаны с отсутствием во многих городах договоров найма, как того требует Гражданский кодекс. А в Якутии, к примеру, применяются типовые договоры найма жилья и договоры на оказание жилищно-коммунальных услуг собственникам с жесткими санкциями. В частности, при отсутствии холодной или горячей воды жильцы не только не оплачивают эту услугу, но и предъявляет к ЖЭУ санкции в размере 40% стоимости недопоставленных услуг. Если напор воды недостаточный или нарушаются другие параметры, плата значительно снижается. Штрафные санкции применяются и к квартиросъемщикам. Так, при несвоевременном внесении квартплаты без уважительных причин (одна из них - задержка зарплаты) вместо ранее применявшейся пени начисляется согласно Гражданскому кодексу сумма, исходя из процентной учетной ставки банковского кредита. И наоборот, при оплате жилищно-коммунальных услуг раньше срока предоставляются льготы.

Нехватка средств тормозит привлечение к обслуживанию жилищного фонда управляющих компаний. Там же, где их привлекают, им предоставляют существенно меньше полномочий, чем на Западе. За рубежом такая компания действительно управляет жилищным фондом, руководствуясь соображениями максимальной выгоды для собственника, выступает его полномочным представителем. А российские компании ограничены рамками, в которых действовали их предшественники. В частности, местные власти не доверяют им не только распоряжаться нежилыми помещениями (которые могли бы приносить солидный доход), но даже собирать арендную плату.

В заведомо неравные условия поставлены управляющие компании, обслуживающие дома, построенные коммерческими структурами. Энергоснабжающие организации заключают с ними договоры на поставку энергии и тепла по ценам в несколько раз выше, чем для РЭУ. Между тем работники этих компаний утверждают, что могли бы обеспечить содержание фонда значительно лучше и не намного дороже, чем государственные ремонтно-эксплуатирующие конторы, поэтому было бы целесообразно отдавать им в доверительное управление не только дома вместе с жилыми и нежилыми помещениями, но и целые кварталы сроком на 5 лет и более. Это позволило бы коммерческим структурам привлечь частные инвестиции на развитие территорий.

Конкурсного подбора компаний по обслуживанию и управлению жилищным фондом недостаточно для существенного улучшения его состояния, потому что проблема во многом упирается в отсутствие эффективного собственника этого фонда. То, что муниципальные власти им не являются, доказано опытом России и Запада. Даже в развитых странах муниципальное жилье содержится не лучше, чем в России. Хотя 55% квартир перешло в частную собственность россиян, дома по-прежнему остаются в муниципальной собственности (за исключением индивидуального жилого фонда). Выпускать их из своих рук местные власти не торопятся.

Поэтому в Концепции особое значение придается созданию товариществ собственников жилья (ТСЖ) - кондоминиумов, которые должны взять на себя организацию его обслуживания и эксплуатации. Впервые слово "кондоминиум" появилось в России в 1992 г. в законе "Об основах федеральной жилищной политики". В соответствии с законом "О товариществах собственников жилья", который вступил в действие 26 июня 1996 г., для создания такого товарищества достаточно желания двух собственников помещений. Членство в нем не добровольное: все собственники жилых и нежилых помещений являются членами ТСЖ по определению.

Сегодня в России около 3 тыс. ТСЖ, по регионам они распределены крайне неравномерно, что зависит от политики местных властей, поскольку жилищно-коммунальная сфера дотируется из местных бюджетов. Пионером в создании товариществ считается Рязань. Местные власти решили, что город сильно выиграет, если в нем появятся организации, на плечи которых можно будет переложить заботы по управлению жилищным фондом. При администрации был создан отдел консультантов для помощи инициативным группам и председателям товариществ. Эти группы готовили местные нормативные документы еще до выхода "Временного положения о кондоминиумах", утвержденного Указом Президента РФ от 23 декабря 1993 г. № 2275 (оно уже отменено).

Весной 1998 г. в Рязани насчитывалось более 50 ТСЖ. Местные власти были вынуждены даже сдерживать регистрацию товариществ, создаваемых на базе кооперативных домов. Дело в том, что на их содержание стали выделяться дотации из местного бюджета (чего раньше не было) и нагрузка на него резко выросла. И в Барнауле городские власти дотируют товарищества наравне с муниципальным фондом, оплачивают расходы, связанные с их регистрацией (около 5 тыс. рублей на один дом), разрешили им использовать придомовые территории, чтобы доход, полученный от организации платных стоянок, сдачи участков земли под коммерческие киоски, они направляли на содержание жилья. Следующий шаг - создание частных управляющих компаний.

Дополнительным источником финансирования содержания жилья становятся нежилые помещения, которые передаются в собственность ТСЖ в Барнауле, Оренбурге, Новочеркасске, Нижнем Новгороде и др. При этом дотации из бюджета сокращаются на величину предполагаемого дохода от коммерческого использования недвижимости.

Чтобы работа с нежилым фондом и благоустройство территорий были грамотными и приносили доходы, важно привлекать оценщиков недвижимости и земли. Постановления Роскомзема позволяют перейти на рыночную оценку земли. Но далеко не все регионы к этому готовы.

Во многих городах товариществами управляют профессионалы. Администрации Великого Новгорода, Новочеркасска, Череповца во взаимодействии с городской службой занятости организовали обучение управляющих. В Новочеркасске все председатели товариществ прошли специальное обучение, а право возглавить объединение жильцов они завоевали по конкурсу.

Успех ТСЖ зависит как от властей, так и от инициативы самих граждан. Особенно активно этот процесс идет в регионах, где при организации товариществ на содержание домов выделяются дотации, которых они прежде не получали. Но дело не только в деньгах.

В Москве около 40% товариществ (всего их на 1 января 1999 г. было зарегистрировано 211, к 2000 г. ожидается 250-300) образованы в бывших кооперативах, хотя прямой материальной заинтересованности в этом нет. На ЖСК, даже если товарищество там не зарегистрировано, выделяются такие же дотации, как и на муниципальное жилье. В том же объеме они сохраняются и при образовании товариществ. Видимо, сказывается то, что жильцы кооперативных домов еще в советскую эпоху чувствовали себя хозяевами не только своих квартир, но и домов, содержание которых они не привыкли доверять чиновникам.

ТСЖ активнее создаются в новостройках. В законе "О товариществах собственников жилья" прописана процедура организации товариществ на стадии строительства. Поскольку застройщиками зачастую выступают коммерческие структуры, они заинтересованы поскорее передать кому-то дом на баланс, чтобы не погашать разницу между реальной стоимостью содержания жилья и той долей, которую должны выплачивать жильцы. Однако муниципальные организации не спешат принимать дом, так как их собственности там нет. Остается создать ТСЖ.

Сделать это несложно, если строительство ведется на долевых началах и уже известны реальные владельцы отдельных помещений. Тогда на стадии проектирования застройщики планируют создать кондоминиум, закладывая с этим расчетом нежилые помещения для коммерческого использования. Товарищество в таких домах обычно создается до того, как дом принят госкомиссией. Жильцы согласны объединиться в товарищество, потому что, заплатив деньги за квадратные метры, они не склонны передавать свою собственность в руки РЭУ, качество работы которых известно. Например, в Рязани на начальном этапе строительства домов зарегистрированы 10 ТСЖ. Большинство из 80 омских товариществ "прописано" в новостройках. В Москве, в новом районе Митино есть целый квартал жилых домов, где созданы ТСЖ.

Как показывает практика, для эффективного управления недвижимостью важен однородный социальный состав жителей дома. Но в новостройках часть квартир продается состоятельным клиентам за высокую цену, а часть предоставляется очередникам. Разные финансовые возможности не способствуют объединению в товарищество, а в случае объединения порождают конфликты между жильцами.

Создают товарищества также в муниципальных и ведомственных домах, на которые приходится 80% жилого фонда России. Среди ТСЖ доля таких домов не превышает 15%. Обычно у жителей муниципальных домов появляется желание организовать товарищество, когда возникает угроза быть переселенным из центра на окраину, скажем, во время капремонта. Тогда жильцы объединяются, настаивая на том, чтобы им передали в собственность нежилые помещения для коммерческого использования. На средства, полученные от сдачи помещений в аренду, они хотят провести капитальный ремонт, сохранив за собой квартиры, расселить коммуналки. Насколько реальны их устремления - зависит от позиции местных властей.

К примеру, в 16 апреля 1997 г. принят закон Москвы "О правах товарищества собственников жилья по управлению и использованию объектов нежилого фонда в кондоминиуме", в соответствии с которым ТСЖ имеют первоочередное право на аренду или выкуп на льготных условиях принадлежащих городу свободных нежилых помещений в кондоминиуме. Если товарищество не хочет выкупать такие помещения, оно вправе участвовать в определении условий продажи или сдачи в аренду объектов, в том числе выставлять ограничения по его целевому использованию. Закон предусматривает передачу ТСЖ в доверительное управление нежилых помещений, находящихся в кондоминиуме и принадлежащих городу. В этом случае товарищество само подбирает арендаторов, назначает арендную плату, получая за свои услуги вознаграждение. Часть средств, полученных от аренды нежилых помещений, находящихся в кондоминиуме, должна перечисляться товариществу.

Но этот закон фактически не действует, поскольку чиновники не торопятся разрабатывать необходимые нормативные документы. В частности, отсутствуют типовой договор передачи в управление ТСЖ помещений и методика расчета части нормативного дохода, который остается в распоряжении товарищества. В результате громадными усилиями получено пока единственное в городе свидетельство о передаче в собственность ТСЖ нежилого помещения.

Если бы такой порядок заработал, это подтолкнуло бы к созданию ТСЖ в муниципальных домах, что подтверждает опыт Новочеркасска. По убеждению местных властей, товарищество нужно рассматривать как нормальное юридическое лицо со своими интересами, которые администрация должна учитывать, если видит в ТСЖ партнера. Но создание товарищества теряет смысл, если не решены проблемы придомовой территории, встроенно-пристроенных помещений.

Так, в Новочеркасске, если есть возможность, такие помещения местные власти передают товариществам, если ее нет - вопросы их использования решают совместно с ТСЖ. Земля сдается товариществам в аренду, но арендная плата не взимается. В соответствии с постановлением мэра ни одно решение по использованию земельного участка, полученного товариществом, без участия последнего не принимается. При этом все услуги, связанные с инвентаризацией, отводом земельного участка и регистрацией кондоминиума (это более 4 тыс. рублей), оплачиваются из местного бюджета. В результате в городе с 300-тысячным населением создано 38 ТСЖ. Стремясь снизить напор желающих, администрация ввела ограничение: зарегистрировать товарищество можно, если не менее 90% жителей дома являются собственниками своих квартир.

Но более типична для России ситуация, когда непомерные платежи и процедурная волокита отбивают охоту у ТСЖ брать свой дом в собственность. Из 3 тыс. созданных в нашей стране товариществ лишь единицам удалось оформить свое право на имущественно-земельный комплекс. Поэтому, хотя проводятся конкурсы на получение подряда на обслуживание домов, победителей определяют не сами заинтересованные в этом жильцы и ТСЖ, а чиновники, чьи материальные интересы не связаны с эффективным управлением недвижимостью. Более того, попытки жильцов нанять для обслуживания своего дома частную компанию по собственному усмотрению пресекаются на корню даже в "рыночных" городах. Дотации на содержание домов обычно перечисляются на счет не товарищества, а ЖЭУ, РЭУ, что полностью лишает ТСЖ возможности выбирать эффективные варианты.

Теоретически члены товариществ имеют право на дотации и льготы на оплату коммунальных услуг наравне с прочими собственниками. С огромной неохотой дирекции единого заказчика засчитывают им соответствующие суммы, а о перечислении "живых" денег на свои счета товариществам остается только мечтать. В результате в обслуживании жилищного фонда они привязаны к ДЕЗам, лишены свободы выбора контрагентов и не являются реальными хозяевами.

По мнению специалистов, массового образования товариществ и повышения эффективности их деятельности следует ждать не раньше, чем граждане станут полностью оплачивать жилищно-коммунальные услуги.

В главе использованы материалы E. Басина, О. Бережной, Н. Косаревой, А. Улюкаева, И. Фаршатова, Л. Чернышова и др.